海南省人民政府


海南省城镇经济适用住房管理规定(修正)
海南省政府


《海南省城镇经济适用住房管理规定》经海南省人民政府第51次常务会议通过 （根据1997年10月8日海南省人民政府令第106号修正）

第一章 总 则
第一条 为了建立适应社会主义市场经济体制的具有社会保障性质的住房供给体系，解决本省城镇中低收入职工住房困难户的住房问题，根据国家实施“安居工程”和住房制度的规定，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定所称的经济适用住房，是指向城镇中低收入职工住房困难户提供的、经济适用和功能配套的、具有社会保障性质的单元式公寓楼房。
第三条 本规定适用于在本省城镇从事经济适用住房的开发建设、经营和物业管理等活动。
第四条 建设经济适用住房应遵循“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则。
第五条 经济适用住房的销售实行政府扶持、单位补贴、个人购买的方针。
第六条 省经济适用住房主管机构负责本省经济适用住房的开发建设和管理工作。其主要职责是：
（一）贯彻执行国家经济适用住房的方针、政策和法规；
（二）编制全省经济适用住房的中、长期规划和年度开发计划，拟定并会同有关部门执行经济适用住房的年度投资计划；
（三）筹集、使用和管理经济适用住房建设资金；
（四）监督检查全省经济适用住房的建设和销售。
第七条 市、县、自治县经济适用住房主管机构负责本辖区内经济适用住房的开发建设和管理工作。其具体职责参照省经济适用住房主管机构的职责确定。
第八条 政府各有关部门应协助经济适用住房主管机构进行经济适用住房的开发建设和管理工作。

第二章 经济适用住房建设资金的筹集、使用和管理
第九条 建设经济适用住房的资金来源：
（一）住房基金、住房公积金和租赁保证金；
（二）经济适用住房预售款；
（三）政府专项投资；
（四）专业银行贷款；
（五）其他途径筹集的资金。
第十条 建设经济适用住房的资金应存入当地人民政府指定或委托的金融机构，专户存储，专项使用。
出售经济适用住房回收的资金，应全部用于经济适用住房的开发建设。在房改中筹集的政策性住房资金，应主要用于经济适用住房的开发建设。
第十一条 各级经济适用住房主管机构负责经济适用住房建设资金的筹集、使用和管理工作，并会同计划、财政、银行、建设等有关部门，执行同级人民政府批准的经济适用住房年度投资计划。

第三章 经济适用住房的建设
第十二条 经济适用住房建设项目的选址与规划，必须符合城市总体规划。
第十三条 经济适用住房建设不受固定资产投资规模的限制，实行指导性计划。
第十四条 经济适用住房建设项目应主要通过招标投标方式优选承建单位，承建单位不得转包。
第十五条 经济适用住房的设计应体现经济、适用和美观的原则，以中小型户室为主。
第十六条 经济适用住房的建设用地来源：
（一）政府协议出让的土地；
（二）单位现有的建房用地；
（三）房地产开发公司依法取得使用权的土地。
第十七条 政府协议出让的经济适用住房建设用地，由经济适用住房主管机构组织开发建设。
第十八条 单位现有建房用地的，经经济适用住房主管机构批准，可为本单位中低收入职工住房困难户建设经济适用住房。
第十九条 在本省注册的房地产开发公司，拥有适宜开发建设经济适用住房土地的，可与经济适用住房主管机构签订协议，进行经济适用住房的开发建设。
第二十条 建设经济适用住房及其配套的公共设施，按零税率计征固定资产投资方向调节税，并免征下列税、费：
（一）营业税、重点建设基金；
（二）人防工程统建费、建工管理费、电网电源建设费、土地管理费、房屋报建费和城市基础设施费。
政府协议出让的土地，除补偿、安置等费用外，免收或减收土地使用权出让金。
第二十一条 经济适用住房建设所需的市政配套费由市、县、自治县人民政府在市政建设投资中列支。住宅小区内配套，属经营性的，其配套费由经营者承担；属非经营性的，其配套费可由政府适当承担。

第四章 经济适用住房的出售
第二十二条 经济适用住房的出售价格，由住房的征地和拆迁补偿以及征地所支付的地价款、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、实缴税金和微薄利润构成。
经济适用住房的微薄利润按不超过建筑成本的5％确定，具体由市、县、自治县人民政府规定。
经济适用住房的出售价格，由经济适用住房主管机构会同有关部门计算核定。
第二十三条 经济适用住房主管机构应以合同方式委托承建单位建设和销售经济适用住房，承建单位必须执行合同中有关销售价格和销售对象等规定。
（注：根据海南省人民政府令第106号，海南省人民政府关于修改《海南省城镇经济适用住房管理规定》的决定，省政府决定对《海南省城镇经济适用住房管理规定》作如下修改：
（一）第二十三条修改为：“经济适用住房主管机构应当以合同方式委托承建单位建设和销售经济适用住房，承建单位必须执行合同中有关销售价格和销售对象等规定。
承建单位出售经济适用住房，必须与购买者签订售房合同，购买者不符合本规定要求的，售房合同无效。”）

第二十四条 职工购买经济适用住房，资金有困难的，可向金融机构申请抵押贷款。
第二十五条 职工每户只能购买一套经济适用住房。购房的面积和装修标准按省人民政府的规定执行，超过标准部分实行市场价。
第二十六条 职工购买经济适用住房，应按规定办理产权过户等登记手续，并可免征一次性契税和减收手续费，自住期间免征房产税、土地使用税。
第二十七条 职工购买的经济适用住房，产权归个人所有，自住满5年后可依法进入市场。在补交减免的土地使用权出让金（按交易当年政府公布的出让地价计算）或所含土地收益，并按规定交纳有关税、费后，收入归个人所有。
第二十八条 经济适用住房住宅小区的物业管理，按照本省城镇住宅小区管理的有关规定执行。

第五章 中低收入住房困难户的认定
第二十九条 中低收入住房困难户的认定标准，由市、县、自治县经济适用住房主管机构会同有关部门制定，报同级人民政府批准后执行。
第三十条 中低收入住房困难户居住面积的确定，承租住房的，以租赁契约注明的承租面积为准；私有住房的，以产权证明标明的面积为准；现有两处或两处以上住房的，合并计算居住面积；几户共有产权的面积，应分户登记，按户审定居住面积。
第三十一条 计算中低收入住房困难户家庭的人口，以其家庭成员中具有当地城镇户口或在本省连续服务5年以上的人数为准。
家庭成员中的现役军人、在校学生和在当地城镇工作单位单身宿舍居住的职工，应计算为家庭人口。
第三十二条 离休干部、教师、工伤致残的职工和因公牺牲职工的配偶或一名至亲亲属，申请购买经济适用住房的，应给予适当优惠，具体办法由省经济适用住房主管机构制定。
使用政府协议出让土地建设的经济适用住房，应优先出售给教师和离退休职工。
第三十三条 中低收入住房困难户的确认：
行政事业单位和企业职工的中低收入住房困难户，由所在单位按当地政府公布的标准进行审查后，报同级经济适用住房主管机构审核确认。经审核确认后的中低收入住房困难户的名单应予公布。

第六章 罚 则
第三十四条 从事经济适用住房开发建设、出售和管理的工作人员弄虚作假、以权谋私的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 违反本规定，弄虚作假骗购经济适用住房的，由县级以上经济适用住房主管机构取消其购房资格，并处以购房款50％的罚款。
（注：根据海南省人民政府令第106号，海南省人民政府关于修改《海南省城镇经济适用住房管理规定》的决定，省政府决定对《海南省城镇经济适用住房管理规定》作如下修改：
（二）第三十五条修改为：“违反本规定，弄虚作假骗购经济适用住房的，其购房合同无效，由经济适用住房主管机构收回该房，或按商品房处理，并由县级以上建设行政主管部门委托经济适用住房主管机构处以1000元以下的罚款。”）

第三十六条 当事人对经济适用住房主管机构的行政处罚不服的，可以在接到处罚通知书之日起15日内，向作出处罚决定机关的上级行政机关申请复议，也可直接向人民法院起诉。

第七章 附 则
第三十七条 本规定由省经济适用住房主管机构负责解释。
第三十八条 本规定自发布之日起施行。



1994年12月19日
基础关系先审，是多个法律关系交叉案件的审理原则。依该项原则，民事行政交叉案件的审理顺序究竟是“先民后行”还是“先行后民”，取决于案件所涉的民行两个法律关系谁为基础关系。若是民事法律关系为基础关系的则民事先审，反之则是行政先审。然而，在《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）出台后，不少人将其中的第8条规定视为解决民行交叉案件的唯一诉讼模式，即民事先审或称民事优先，而且必须是民行分案先后诉讼。本文试图从解读该条司法解释入手，对基础关系先审原则进行简要的分析，并对民行交叉案件的诉讼模式选择提出一些看法。

　　一、关于司法解释的理解

　　法释〔2010〕15号司法解释第8条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”这里无疑规定了“先民后行”的诉讼模式，但该模式的适用是有条件限制的，而且绝非涉房屋登记等民行交叉案件之唯一模式。

　　理解该条解释，首先要看其关于诉讼理由的规定。即当事人对房屋登记行为提出行政诉讼的理由是：作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销。因而如果当事人不是以此作为提起行政诉讼的理由，而是以房屋登记申请人将本为共有、共同继承的房屋作为个人房屋申请登记、并且登记机关疏于审查或存在其他程序上的违法导致共有房屋被登记在申请人名下等为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，则不应适用该条解释。

　　理解该条解释，还需注意其中的基础关系规定。即当事人主张无效或者应当撤销的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系，须是作为房屋登记行为的基础。也就是该条所指的买卖、共有等民事法律关系必须是房屋登记行政关系的基础关系，才适用“先民后行”的审理模式。如果此类民事法律关系并非房屋登记行政法律关系的基础关系，反而是违法的房屋登记行为使得原本的民事法律关系被变更或消灭的，那么非但不是“先民后行”而更应是“先行后民”，因为此时行政关系是基础关系。

　　二、关于基础关系的判断

　　所谓基础关系，就是在两个相关联的法律关系之间，如果其中一个的法律关系是另一个法律关系产生的基础，而后者的解决必须以前者的解决为前提，那么前一个法律关系就是基础关系。民行交叉案件中存在着民事和行政两个法律关系，它们之间要么以民事法律关系为基础关系，要么以行政法律关系为基础关系。若民事关系是行政关系产生的基础，则民事法律关系是基础关系；若涉讼民事关系是因行政关系而产生，则基础关系是行政关系。

　　判断基础关系，可以从法律事实入手。法律事实是影响法律关系的基本要素，是判断民行交叉案件中民行两个法律关系谁为基础关系的客观依据。当一个法律事实引发了一个法律关系的产生 而另一个相关联的法律关系的产生又是基于这个法律关系，两者形成交叉诉讼时，这个法律事实所直接产生的法律关系是基础关系。而当两个或两个以上的法律事实引发同一个法律关系的产生、变更、消灭时，应当以发生在前的法律事实作为判断基础关系的客观依据。

　　判断基础关系，还可以根据民事诉讼法第136条第1款第5项关于“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”应当中止本案诉讼的规定来进行。也就是说，如果一个案件必须以另一案件的审理结果为依据，那么另一案件中所审理的法律关系就是基础关系。在民行交叉的案件中，如果行政关系的审理必须以民事关系的审理结果为依据，那么民事关系就是基础关系；反之，如果民事关系的审理必须以行政关系的审理为依据，那么行政关系即为基础关系。

　　三、关于诉讼模式的选择

　　基础关系先审，讲的是在一个案件中涉及具有主从关系的多个法律关系时，其中的基础法律关系优先审理，而后再审理附属法律关系。在民行两个法律关系出现交叉的场合，就是民事和行政谁是基础谁优先审理。优先审理的通常模式是分案先后诉讼，但不等于非得分案审理不可。先后审理可以在分案诉讼中进行，也可以在同一诉讼中进行。从公正与效率的司法价值上看，实行附带诉讼或合并审理，不失为一种可以考虑的较佳模式。

　　民行交叉案件的附带诉讼有两种模式：一是行政附带民事诉讼，二是民事附带行政诉讼。前者是行政法律关系为基础关系时选择适用的模式，后者则是民事法律关系为基础关系时选择适用的模式。附带诉讼可以克服分案先后诉讼效率低下、处理结果冲突等弊端，给予当事人及时的正义，对于及时化解矛盾纠纷意义重大。虽然附带诉讼在法律依据上尚未周全，但在能动司法理念指导下，司法实践中予以先试先行未尝不可，何况程序的主要意义在于实现实体公正。

　　许多论者认为除了民事基础关系和行政基础关系外，还有第三类民行交叉案件：行政争议和民事争议并重的不真正民行交叉案件。此类民行交叉案件的特点是民行两个法律关系虽由同一法律事实引发，但两者之间却相对独立，不存在谁为基础关系、谁为附属关系的区分；其中一个法律关系的处理并不以另一个法律关系的处理结果为依据，即其裁判结果互不影响。如此若当事人分别提起民事诉讼和行政诉讼，两个案件可以并行诉讼；当事人在一个诉讼中一并提起民行两诉，甚至可以合并审理。


（作者单位：福建省莆田市中级人民法院）