对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


　　“人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题，但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

　　请看实例：甲为贪图享乐的无业游民，手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花，甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙，租期20年，租金40万。后甲又将该房卖给了丙，价款40万，办理了过户手续。这样，甲仅拿出一套价值40万的房子，却得到了80万的收益，真是绝顶聪明的“高手”啊！问题是，根据“买卖不破租赁”的法律规则，乙的承租权受到法律保护，丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙，对丙构成了无情的欺诈！

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则，房屋租赁合同不仅具有债权效力，更具有了物权效力！

　　丙有了房屋的所有权，却不能对其使用，此时丙极为懊恼，欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择：一是起诉甲违约，要求甲赔偿损失；二是起诉甲构成欺诈，要求解除合同，返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道，而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”，甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息！

　　因甲的欺诈，丙蒙受重大损失。有人可能会说，丙太傻，这么一大笔交易，请个律师把把关就不会被骗了。实际上，丙买房过程中有律师的全程陪同！问题是，甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示，即使是律师也无从查知！

　　《城市房地产管理法》第54条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力，造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记，从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子，屡屡欺诈得手。

　　笔者认为，规避此欺诈的一个可行方案是：通过立法，将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力，而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来，要想取得物权效力，使用“买卖不破租赁”规则，就必须对房屋租赁合同进行登记；而没有经过登记，则仅具有对内效力即债权效力，不具有对外效力，不能适用“买卖不破租赁”规则。这样，消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况，从而有效避免此类欺诈的发生。


对外贸易经济合作部 等


对外贸易经济合作部、国家体改委、国家经贸委关于印发《对外经济贸易企业转换经营机制实施办法》的通知
对外贸易经济合作部、国家体改委、国家经贸委



各省、自治区、直辖市及计划单列市经贸委厅、外贸局，国务院有关部委直属经贸企业，对外贸易经济合作部直属各总公司：
为深化外经贸体制改革，贯彻落实《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，推动全国各类外经贸企业转换经营机制，现将《对外经济贸易企业转换经营机制实施办法》印发给你们，请遵照或参照执行。

附件：对外经济贸易企业转换经营机制实施办法

第一章　总　则
第一条　根据《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，结合对外经贸行业的经营特点，制定本办法。
第二条　本办法适用于对外贸易经济合作部直属企业。全国各类对外经贸企业可参照执行。
第三条　本办法中“对外贸易经济合作部直属企业”系指按民法通则规定的条件成立的、经对外贸易经济合作部批准并主管的主要从事对外经贸业务的企业法人。

第二章　企业资产经营形式
第四条　企业资产经营形式一般实行承包经营责任制。对外贸易经济合作部对实行承包经营责任制的外贸企业核定出口收汇额、利润额、国有资产增值率承包指标；对其他企业核定利润额、国有资产增值率承包指标（援外企业另定）。
第五条　企业按照国家规定的资产经营权，同对外贸易经济合作部签订承包合同。对外贸易经济合作部指导、监督各企业组织实施承包合同。
第六条　要求实行税利分流的企业，经过批准，可以进行“税利分流”试点。
第七条　具备条件的企业，经对外贸易经济合作部和有关部门批准，可实行股份制经营。

第三章　企业经营自主权
第八条　企业按规定上缴后的利润全部留用，并在保证实现企业财产保值、增值的前提下，自主确定留用利润中各项基金的比例和用途。
第九条　企业以前年度结存的后备基金、出口风险基金、专项易货贸易利润，可按规定使用。
第十条　属于国家管理的进出口商品，企业按分配数量经营。在具体执行中，企业可根据国内外市场变化情况减少或增加进出口数量；但减少数量应于每年九月底前报告对外贸易经济合作部，增加数量按有关规定事先报批。
第十一条　除国家组织统一联合经营的商品外，企业经营范围由企业根据自身经营优势和经营规模效益自行确定，到工商行政管理部门登记注册，报对外贸易经济合作部备案。
第十二条　尚无对外贸易经营权的企业，可按国家有关规定，申请对外贸易经营权。
第十三条　具备条件的企业，可按规定申请在国外开展承包工程和劳务合作业务的经营权。
第十四条　企业按照国家有关规定，经批准可经营国内商业、自有外汇进口商品内销和所属企业产品在国内市场批发、零售业务（国家专营商品应按规定办理）；也可向有关主管部门申请经营房地产、旅游、运输、广告宣传等业务。
第十五条　除国务院物价部门和省级政府物价部门颁布的价格分工管理目录所列的少数生产资料和国务院物价部门和省级政府物价部门管理价格的个别日用工业消费品外，企业可自行确定进口商品和所属企业产品内销的价格，出口商品收购价格根据随行就市、优质优价原则自行确定。


第十六条　企业可根据业务需要，经有关部门批准在国内有关地方设立分支机构；经征求我驻有关国家使馆同意，在国外设立贸易机构（港澳地区按规定审批）。
第十七条　有外汇收入的企业经批准可设立现汇帐户，自主选择开户银行；具备条件的可申请设立财务公司、信托投资公司；境外企业按国家规定留用的利润可自由汇进汇出。
第十八条　企业留成外汇额度经调剂中心可跨省市自由调剂，自主选择调剂对象；企业集团可在财务独立核算的内部公司之间自行调剂。企业到外汇调剂中心办理交割手续，接受有关管理部门监督。
第十九条　企业可自行决定用留用资金或自筹资金在国内投资建设有关项目。企业以留利安排的生产性建设项目，按照国家规定，向税务部门申请退还企业再投资部分已缴纳所得税的百分之四十税款。
第二十条　企业在国家产业政策指导下，可自行决定兴办在项目所在地政府审批投资总额权限内的中外合资、中外合作经营项目，按项目情况到有关政府部门办理手续，报对外贸易经济合作部备案。
第二十一条　在国家批准的借用国外贷款规模内，企业可通过国家规定的渠道对外借款。
第二十二条　企业可根据其经济效益和承受能力从营业额中按比例提取促销、科技、新产品开发基金，列入管理费用。企业可按国家固定资产折旧规定自行选择折旧办法，确定加速折旧幅度。
第二十三条　企业有权根据业务需要，确定企业经常出入境的业务人员名额，报外事主管部门批准，实行一次审批、一年内多次有效的办法。企业可自行邀请国外有关人员来华从事商务活动，直接报有关部门办理出入境手续。
第二十四条　企业根据业务发展需要，可自行决定联营方式，兼并其他企业，实行集团化经营。
第二十五条　企业经营亏损严重的，经批准可停业整顿。停业整顿期间，财务主管部门应当准许其暂停上缴承包利润；银行应当准许其延期支付贷款利息；企业应当停止发放奖金。停业整顿期限一般不超过一年。
第二十六条　企业不能清偿到期债务、达到法定破产条件的，可依法破产。政府认为不宜破产，应给予资助或采取措施帮助企业清偿债务。
第二十七条　企业总经理由对外贸易经济合作部任免（委任、聘任、解聘），副总经理由总经理提名，由对外贸易经济合作部任免（委任、聘任、解聘）。经批准，大型集团企业，可实行董事会领导下的总经理负责制。董事会主要成员（董事长、副董事长、常务董事），由对外贸易经
济合作部推荐，企业总经理、副总经理由董事会按规定的程序聘任或解聘。
第二十八条　除法律和国务院另有规定外，企业中层管理人员及分公司和全资子公司负责人，由总经理按照规定的任职资格和程序委任或聘任。
第二十九条　企业总经理（董事长、副董事长）晋升工资应报对外贸易经济合作部审批。企业管理人员在聘期内的待遇由企业根据其效益自行决定。
第三十条　企业境外机构的负责人按人事管理权限任免。其选派、任期和轮换由企业按国家有关规定自主决定。
第三十一条　企业有权根据需要，设置企业内专业技术职务。国家统一的中级专业技术职务任职资格由企业按照有关规定进行评审，其聘任办法和待遇由企业自主决定。
第三十二条　除法律和国务院另有规定外，企业有权自主决定其内部机构设置。
第三十三条　企业应根据国家有关规定，按照其特点搞好定额、定员工作。企业可根据业务发展需要，自行决定人员编制。企业的副总经理、总经理助理职数由对外贸易经济合作部核定。
第三十四条　企业根据生产、经营需要，依照法律、法规和企业规章，有权自主决定招收录用职工的时间、条件、方式、数量。企业有权拒绝任何组织或个人安排的不符合企业需要的人员，拒绝任何形式的摊派。
第三十五条　企业录用应届高校毕业生，应面向社会、公开招收、全面考核、择优录用。新接收大学毕业生到基层锻炼的时间、去向、方式等，由企业自主决定。
第三十六条　企业职工可以实行全员劳动合同制或合同化管理，企业有权依照有关法规和企业规章，解除劳动合同，辞退、开除职工。
第三十七条　企业推行符合经贸行业特点的工资总额同经济效益挂钩的办法。企业在按规定相应提取的工资总额内，有权自主使用、自主分配工资、奖金。
第三十八条　企业应当每年从工资的新增部分中提取不少于百分之十的数额，作为企业工资储备基金。工资储备基金主要用于以丰补歉和弥补亏损。
第三十九条　为维护职工合法权益，企业要按照国家和地方政府的规定，参加劳动部门组织的社会保险费用社会统筹，按时缴纳社会保险基金。有条件的企业，应为职工建立企业补充养老基金。

第四章　改善企业经营条件
第四十条　对外贸易经济合作部要加快职能转变，贯彻政企职责分开的原则，不干预企业的经营活动。要用法律和经济手段，辅以必要的行政手段来强化对外经贸的宏观管理，弱化微观管理，建立起一套科学的、严密的、切实可行的宏观管理制度。推动工贸结合、技贸结合，完善进出
口代理制度。在对企业实行宏观指导、监督的同时，要为企业提供良好的服务并接受企业的监督。
第四十一条　改革进出口管理体制，逐步减少主动配额和许可证管理的品种，为企业经营创造外部条件。
第四十二条　改革进出口经营体制。除国家需要组织统一联合经营的少数商品外，其他商品凡经国家批准经营对外贸易业务的外贸企业都可经营。
第四十三条　完善协调服务体系。充分发挥各进出口商会的协调服务功能和研究、咨询机构、学会、协会的服务功能，为企业提供必要的信息指导和服务。
第四十四条　完善立法，依法管理。加强对外经贸企业的普法教育，监督企业依法经营并依法管理。
第四十五条　按照国家有关规定，对外贸易经济合作部及各级对外经贸主管部门要密切同财政、税务、金融、海关、运输、保险等部门的合作，为对外经贸企业提供下述服务：
根据国家有关税收政策，出口退税要按照“征多少、退多少”和“彻底退税”的原则执行；
企业为实现政府规定的社会公益目标或者承担指令性进出口商品计划，由于定价原因而形成政策性亏损，物价部门应通过调整或者放开产品价格予以解决。不能调整或者放开产品价格的，经财政部门审查批准，给予相应的补偿；
逐步建立出口风险保险制度，保险公司提供各个市场的、各种期限的保险服务；
按照有关规定，企业在中国人民保险公司投保的远期收汇，可到中国银行和其他专业银行办理贴现；
国家银行对机电设备和成套设备出口，可根据合同，按规定提供卖方信贷，也可根据对方的资信情况，提供买方信贷；
按国家规定改善进出口运输条件。凡有国际运输经营权的企业均可根据需要，经有关部门批准开辟直达班轮运输航线。

第五章　企业的制约和监督机制
第四十六条　企业必须执行国家政策、法规和财会制度，建立资产负债和损益考核制度，编制年度财务会计报表，报对外贸易经济合作部审核；或经登记注册的会计师事务所或审计事务所审查后，报对外贸易经济合作部备案。企业要如实向对外贸易经济合作部报送基本业务统计、劳动
工资报表和资料。企业如违反有关法规、制度，弄虚作假，要根据情况给有关人员相应的处分。
第四十七条　企业不得有骗取退税等不法行为，一旦发现将依法严肃处理。
第四十八条　企业应建立健全董事会或经理办公会议制度。企业重大问题的决策（包括中层管理人员的聘任、解聘等）要充分发扬民主，广泛听取各方面的意见，以实现决策的科学化、制度化和民主化。
第四十九条　企业经营配额、许可证和审批管理的商品，由有关商会协调，商会应为企业提供良好的服务。
第五十条　建立会计师事务所、审计事务所、资产评估机构，为企业服务并实行社会监督。
第五十一条　完善职工代表大会制度，企业职代会对企业的重大决策，行使审议建议权；对涉及职工切身利益的重大问题，行使同意或否决权；对各级行政领导干部，行使民主评议和监督权。
第五十二条　企业未完成承包的收汇指标，影响上缴国家外汇额度任务的，要由企业用留成外汇额度补缴。企业完不成承包利润指标，要以企业留利补缴。
第五十三条　由于经营不善，企业完不成承包指标，当年不能增加工资总额。连续两年完不成承包任务，要扣减企业的工资总额，对总经理给予经济处罚或免职、降级、降职。
第五十四条　发挥企业党组织的保证、监督作用。企业党委参与公司重大问题的决策（包括中层以上管理人员的考核、聘用和解聘），保证和促进各项承包任务的完成，监督党员特别是党员中层以上管理人员贯彻执行党的路线、方针、政策，遵守党纪国法，搞好廉政建设，搞好对党员
的管理教育。公司专职党委书记由对外贸易经济合作部委任为副总经理，参加经理办公会或董事会。
第五十五条　对外贸易经济合作部对总经理、副总经理或董事长、副董长、常务董事定期进行考核，任期满后，要进行业绩评定和任期审计。
第五十六条　对外贸易经济合作部设立部长奖励基金，每年对成绩优异的企业和任期内业绩突出的总经理进行奖励。

第六章　附　则
第五十七条　对外贸易经济合作部以前公布的有关规章和政策性文件同本办法有抵触的，以本办法为准。
第五十八条　本办法未尽事宜，按《全民所有制工业企业转换经营机制条例》执行。
第五十九条　本办法由对外贸易经济合作部负责解释。
第六十条　本办法自发布之日起实施。



1993年8月5日