《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日正式施行，该法在我国首次确立预告登记制度亦成为不容忽视的亮点。这一制度的确立无论是在维护当事人的权利还是在保障不动产交易安全方面，都具有里程碑式的意义，是我国法治发展的一项进步与突破。

　　一、不动产预告登记制度的概述及其意义

　　不动产预告登记制度发源于早期普鲁士法规定的异议登记，而这种制度的正式确立，是从1896年的德国民法典开始的，以后相继为瑞士的民法典、日本的不动产登记法所借鉴，成为不动产登记制度中的重要组成部分。我国2007年制定的《物权法》确立了不动产预告登记制度，该法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。随着我国市场经济的快速发展，“一物二卖”甚至“数卖”所产生的纠纷不断增多，在房屋买卖中表现尤为明显。预告登记制度的创设具有保全预告登记权利人物权变动的目的，它对于维护不动产交易秩序、保护不动产交易安全、促使当事人遵守诚实信用原则、平衡不动产物权变动中各方当事人的利益具有重大意义。

　　二、不动产预告登记制度的法律性质

　　不动产预告登记的性质，在我国主要有三种观点：

　　第一、债权担保说。这一观点认为不动产预告登记还不是物权登记，而只是以保全不动产物权变动为目的的具有物权效力的法律手段。其不是独立的权利，仅仅是赋予债权请求权得以对抗以后可能发生的物权变动第三人的一种特别手段；

　　第二、准物权说。这一观点认为预告登记使得纳入登记的请求权具有物权的排他性，因此是一种介于债权与物权之间的权利，兼具债权和物权的性质，故是一种准物权；

　　第三、债权物权化说。这一观点认为预告登记的本质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对可能发生的与该请求权内容相冲突的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，所以已经是一种实在的物权。

　　笔者赞同第二种观点。事实上，不动产预告登记制度既具有物权性质又具有债权性质，是法律特别规定的使债权物权化，以达到保护债权请求权目的的一项制度，是连接债权与物权的“过渡性桥梁”，具有准物权的性质。买受人拥有了请求未来一定时期发生物权的权利，通过履行预告登记的手续，其他人便不再拥有该项权利，从而由“对人权”转化为“对世权”所以预告登记具有准物权的性质。

　　三、不动产预告登记的效力

　　（一）保全权利的效力。我国《物权法》第二十条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记制度创设的目的就在于此，保障买受人预期物权的实现。如果将这种请求权依预告登记的方式进行登记后，不动产的所有人违背预告登记所为的变更及处分不动产的行为就会无效，预告登记的目的就会实现。在预告登记制度中，较之其他效力，保全效力是最具价值的效力。不动产交易双方在不动产交易合同成立后至不动产变更登记期间，原所有人不得处分不动产，否则处分行为无效。我国采绝对无效主义，即在预告登记后，在妨害预告登记请求权的范围内，所有人的处分行为一律无效；另一方面，登记权利人可以此预告登记对抗任何第三人的请求权。

　　（二）顺位保全的效力。顺位保全是指当预告登记推进到本登记时，不动产物权的顺位以预告登记的日期来确定，非依本登记的日期确定。为了预防未来可能发生的同一物上多项物权并存、竞合的矛盾，通过预告登记，可以将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，并按照该顺序为每个物权确定一个实现的顺序。预告登记毕竟是暂时性的，或转为本权利，或丧失效力。当其能够成功地转为本登记的时候，其所具有的顺位自然应当转归为本登记顺位，这样才能更有效地保护债权人的合法权益。

　　（三）破产保护的效力。破产保护是指当不动产所有人进入破产程序时，相应的预告登记不动产并不列入破产财产，这是由于对该项请求权进行了登记公示，而使其具有物权的优先受偿权，是预告登记的请求权得以实现的保障。由此可见，不动产预告登记破产保护的效力，类似于担保物权的效力，是一种优先于债权的准物权。

　　（四）预警效力。预警效力是针对第三人而言的，预告登记具有准物权的性质，第三人必须受到预告登记的约束，不得实施有害于预告登记的行为。对第三人的预先警告的提示，即通过预告登记可以告知第三人，该不动产上已经设立有排他性的权利，任何从事与之相冲突的物权变动行为将会被确定为无效。

　　四、完善我国不动产预告登记制度的建议

　　我国《物权法》吸收了其他国家的立法成果，创设了不动产物权预告登记制度，虽然该项制度是我国物权立法方面的一项创新，但在实践中不难发现我国《物权法》确立的不动产预告登记制度还存在着某些缺陷。

　　第一、信息披露制度不健全。由于我国的信息公开机制建设严重滞后，所以在进行不动产交易前，买受人或第三人很难查阅相关不动产预告的权属登记状况，因而导致买受人在对要购买的不动产权属状况不了解的情况下与出卖人交易。这种情况下容易使出卖人规避法律，从而损害买受人或者第三人的利益。所以应实行不动产登记信息的完全公开，完善不动产预告登记公示制度，维护市场交易秩序，保护买受人合法权益。

　　第二、不动产预告登记制度适用范围狭窄。我国《物权法》将不动产物权预告登记的范围限定为房屋和其他不动产物权的买卖，而且发生债权请求权的原因也仅限为合同。虽然预告登记制度的主要功能在于杜绝对不动产的多头买卖，特别是房屋买卖中的一物二卖。但这种对预告登记范围的限制无疑消减了预告登记制度维护交易安全的本来价值。笔者认为在适用范围、登记对象、请求权的原因三个方面都须扩大，不动产物权的取得、转移、消灭、限制等方面也可纳入适用范围，并可考虑不动产的设定抵押、地上权的设定都属于物权变动范畴。预告登记对于交易安全的保护，在很大程度上取决于预告登记适用范围具有的广泛性。所以，除了由合同可以启动预告登记外，也可以因不当得利、无因管理等启动预告登记，还可以根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定启动，对于这些以非协议约定对物权的变更方式，也应给予适用预告登记的足够空间。

　　第三、申请预告登记方式不足。物权法规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。这是在私权自治的范畴内对当事人意思自治的一种尊重，是值得肯定的。然而如果预告登记的方式只能在双方有“约定”才能到登记机构申请不动产买卖的预告登记，如果没有“约定”好，则不能进行预告登记。这就不利于保护买受人的利益。在房地产买卖情形下，不动产所有者即开发商常常处于卖方的强势地位，若其故意不同意预告登记，那么预告登记就无法进行，买受人的利益就无法得到保护，预告登记的设立就无法达到预期的目的。笔者建议，我国应当采取法律强制与当事人自愿申请相结合的原则，这样就有利于对登记权利人利益的保护。

　　第四、立法不统一，预告登记机关多。我国《物权法》并未对不动产预告登记机关作出明确规定，但建设部《房屋登记办法》中规定，对房屋所有权及其他相关权利进行预告登记的机关为房屋所在地的房屋登记机构；国土资源部颁布的《土地登记办法》规定，受理对土地转让申请预告登记的部门为国土资源行政主管部门；对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产，担保法又将其不动产登记机关按照不同的管理体制分列了五个部门之多。此外，还有司法解释和地方性法规以及各种通知、决定、批复的有关规定。这种登记机关的不统一，在实践上容易造成适用上的混乱，导致交易方不知去哪里查阅不动产权属状况，加重了当事人不合理的负担，也有违市场经济的秩序要求。因此，有必要建立统一的不动产预告登记机构，避免多头登记多头负责的局面，这样既能保障当事人的合法权益，又不影响国家机关正常的工作，提高国家机关的办事质量和办事效率。

　　总之，《物权法》确立的不动产预告登记制度，已在特定债权与物权之间架起了一座桥梁，债权经过预告登记后具有了物权保全的效力，使得以不动产买卖为目的的债权能够顺利推进为物权。这必然会促进我国不动产物权交易的有序化，有效保护债权人的利益，从而实现社会的公平和效益。因此，在实践中不断完善预告登记制度，对发挥其自身的作用，达到预期的立法目的有重大的现实意义。

　　（作者单位：陕西省南郑县人民法院）
青海省海西蒙古族藏族自治州人大常委会


海西蒙古族藏族自治州旅游景区管理条例


（2013年3月9日海西蒙古族藏族自治州第十三届人民代表大会第4次会议通过 2013年5月30日青海省第十二届人民代表大会常务委员会第4次会议批准 2013年6月13日海西蒙古族藏族自治州人民代表大会常务委员会公告公布 自2013年9月1日起施行）




第一条 为加强自治州旅游景区管理，合理开发保护利用旅游资源，促进旅游业可持续发展，根据有关法律法规，结合本州实际，制定本条例。

第二条 自治州旅游景区的规划、建设、保护、管理和经营活动适用本条例。

第三条 本条例所称的旅游景区，是指能够满足游客游览观光、休闲娱乐、康体健身、求知探险等活动并提供旅游服务的独立管理区和县级以上人民政府划定为保护范围的区域。

第四条 旅游景区的管理应当坚持科学规划、合理开发、严格保护、永续利用的原则，注重保护生态环境和历史文化。

第五条 自治州、县（市）人民政府和行政区行政委员会应当将旅游景区的开发和保护纳入当地国民经济和社会发展规划。

鼓励经济组织及个人依法投资建设、经营旅游景区。

第六条 自治州、县（市）人民政府和行政区行政委员会旅游行政管理部门是旅游景区管理的主管部门，负责本行政区域内旅游景区的建设规划、组织协调、行业指导和监督管理工作。

自治州、县（市）人民政府和行政区行政委员会其他有关行政主管部门，按照各自职责做好旅游景区管理的相关工作。

旅游景区所在地的乡、镇人民政府（街道办事处），村民（居民）委员会协助做好相关工作。

第七条 自治州、县（市）人民政府和行政区行政委员会应当安排旅游发展专项资金，用于旅游景区的开发和保护。

对开发保护旅游景区成绩突出的公民、法人和其他组织，由自治州、县（市）人民政府和行政区行政委员会给予表彰奖励。

第八条 自治州、县（市）人民政府和行政区行政委员会旅游行政管理部门应当会同有关部门对本行政区域内的旅游资源进行普查和评价，建立旅游资源档案，并按国家有关标准实施分级保护制度，指导旅游资源保护和开发。

第九条 旅游景区开发建设规划，应当符合柴达木循环经济实验区总体规划和自治州、县（市）人民政府及行政区行政委员会城乡规划，并与土地利用、风景名胜区、森林（地质）公园自然保护区、生态和环境保护等专项规划相协调。

第十条 旅游景区开发建设单位应当委托具有相应资质等级的旅游规划设计专业机构编制旅游景区规划，由上一级旅游主管部门组织评审后，报同级人民政府批准实施。

旅游景区规划未经批准的，不得在旅游景区内进行各类建设活动。

第十一条 建设单位依据旅游景区规划提出开发建设方案后，政府相关行政主管部门对具备条件的给予办理立项、供地、建设等手续。

景区所在地人民政府应当充分考虑当地群众的利益，合理补偿因开发建设造成的损失，积极引导、支持当地群众发展旅游项目，改善群众生产生活条件，增加收入。

第十二条 旅游景区开发建设不得超过景区的环境容量，其性质、布局、规模、造型、色调等应当与周围环境相协调。

第十三条 开发古遗址、名人遗迹、历史纪念地、古寺庙等具有历史人文价值的旅游资源，应当保持原有的历史风貌和特色，未经文物行政主管部门批准，不得擅自挖掘、改建、迁移或者拆除。

第十四条 旅游景区经营管理机构应当对规划范围内的文物古迹、古树名木、野生动植物资源、特殊地质地貌等重要景观进行调查、鉴定和登记，建立档案，制定相应的保护措施。

第十五条 旅游景区经营管理机构应当制定景区管理的有关制度、措施和具体应急预案，按照有关规范和标准设置游客服务中心和游览导向、安全警示等公共信息图形标志。

第十六条 旅游景区的经营管理机构应当对各类游乐设施及设备进行经常性保养，并定期进行检查，保证运营安全。

第十七条 在旅游景区从事商业经营活动的单位和个人，按照核定的营业地点、经营范围开展经营活动，不得在核定的区域以外揽客、兜售商品或者提供其他服务，并接受有关部门的监督管理。

第十八条 旅游景区内禁止从事破坏景观、植被、地形地貌的开矿、采石等活动。

旅游景区内不得堆放、贮存、处置废弃物和危险物品。

第十九条 旅游景区门票和旅游景区内服务项目（包括游船、观光车等）的价格，实行政府定价或者政府指导价，具体定价办法由景区所在地县级以上人民政府确定。

第二十条 旅游行政管理部门或者有关行政管理机关工作人员玩忽职守、违反规定作出行政许可、发现违法行为未依法查处的，由其所在单位、上级机关或者行政监察机关对相关责任人员进行问责并给予行政处分。

第二十一条 违反本条例第十条第二款规定的，责令改正，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

第二十二条 违反本条例第十八条第一款规定的，责令其停止违法行为，限期恢复原状或者采取其他补救措施，没收违法所得，并处五十万元以上一百万元以下的罚款。

第二十三条 违反本条例第十八条第二款规定的，责令其停止违法行为，限期恢复原状或者采取其他补救措施，并处三千元以上三万元以下的罚款。

第二十四条 违反本条例规定的行为，其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第二十五条 本条例实施中的具体问题由自治州人民政府负责解释。

第二十六条 本条例自2013年9月1日起施行。