房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

　　内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房

　　目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）



作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

北京市人民政府


北京市人民政府令第203号
《北京市人民政府关于修改〈北京市天安门地区管理规定〉的决定》已经2008年3月24日市人民政府第2次常务会议审议通过， 现予公布，自公布之日起施行。
市长 郭金龙
二〇〇八年三月三十一日
北京市人民政府关于修改《北京市天安门地区管理规定》的决定
市人民政府决定对《北京市天安门地区管理规定》作如下修改：
一、第六条修改为：“天安门地区管理委员会应当做好天安门地区的服务、管理工作，根据社会需要，科学、合理地统一规划商业、文化等服务设施，设置便民服务标志。”
二、第七条修改为：“在升降国旗、举行重大活动和节假日期间，公安机关和城市管理综合行政执法机关应当加强对主要人员通道、公众聚集部位等易造成人员拥挤或者易发生事故的场所和部位的现场巡视、管理工作。针对人员密集的情况，及时采取措施，做好引导、疏散工作。”
三、增加一条，作为第十条：“进入天安门地区的人员应当遵守法律、法规、规章的规定，自觉维护天安门地区的社会秩序，服从工作人员的管理，不得携带下列物品：“（一）爆炸性、毒害性、放射性等危险物质；“（二）枪支、弹药、匕首等管制器具；“（三）毒品、淫秽等违禁物品；“（四）影响社会秩序和公共安全的其他物品。“公安机关可以对进入天安门地区的人员、车辆组织实施检查。”
四、第三条第二款、第五条第二款、第十条中的“城市管理综合执法组织”改为“城市管理综合行政执法”，“行政主管部门”改为“行政部门”；第四条中的“行政主管部门”改为“行政部门”。
本决定自公布之日起施行。2004年3月18日市人民政府第144号令发布的《北京市天安门地区管理规定》根据本决定作相应修正后，重新公布。
北京市天安门地区管理规定
（2004年3月18日北京市人民政府第144号令发布根据2008年3月31日北京市人民政府第203号令修改）
第一条 为了维护天安门地区的社会秩序，加强对天安门地区的综合管理，制定本规定。
第二条 本规定所称天安门地区是指东起国家博物馆东侧，西至人民大会堂西侧路（不含西侧便道），南起正阳门箭楼南侧便道，北至故宫午门的区域。
第三条 北京市人民政府天安门地区管理委员会（以下简称天安门地区管理委员会）是市人民政府的派出机构，负责组织、协调有关部门和有关区人民政府做好天安门地区的管理工作。公安、城市管理综合行政执法、工商行政管理等行政部门，应当按照各自的职责，做好天安门地区的日常管理工作。
第四条 天安门地区管理委员会应当建立对有关行政部门日常管理工作的监督检查制度，组织、协调、监督有关部门做好天安门地区的综合管理工作。
第五条 天安门地区管理委员会应当组织政府有关部门制定天安门地区突发事件的应急预案，建立突发事件应急指挥体系和处置机制，并组织应急演练。 公安、城市管理综合行政执法等行政部门应当根据天安门地区突发事件应急预案制定本部门的分预案，加强对本部门工作人员应急处置知识的培训和应急演练。
第六条 天安门地区管理委员会应当做好天安门地区的服务、管理工作，根据社会需要，科学、合理地统一规划商业、文化等服务设施，设置便民服务标志。
第七条 在升降国旗、举行重大活动和节假日期间，公安机关和城市管理综合行政执法机关应当加强对主要人员通道、公众聚集部位等易造成人员拥挤或者易发生事故的场所和部位的现场巡视、管理工作。针对人员密集的情况，及时采取措施，做好引导、疏散工作。
第八条 任何单位和个人都应当遵守升降国旗、外事迎宾、节日庆典以及其他重大活动、重要会议期间和重点区域实行的临时管制措施。
第九条 在天安门地区举办文化、体育、演出等群众性活动的，除依法办理相关手续外，还应当遵守天安门地区管理委员会的统一安排和管理要求。在天安门地区从事有关道路、公用设施等施工作业和建筑工程的，应当符合天安门地区的综合管理规划和具体管理规定。
第十条 进入天安门地区的人员应当遵守法律、法规、规章的规定，自觉维护天安门地区的社会秩序，服从工作人员的管理，不得携带下列物品：（一）爆炸性、毒害性、放射性等危险物质；（二）枪支、弹药、匕首等管制器具；（三）毒品、淫秽等违禁物品；（四）影响社会秩序和公共安全的其他物品。公安机关可以对进入天安门地区的人员、车辆组织实施检查。
第十一条 公安、城市管理综合行政执法、工商行政管理等行政部门应当严格执法，对扰乱社会秩序、妨害公共安全、影响市容环境卫生、破坏城市绿化、非法从事经营活动等行为以及法律、法规、规章规定的其他违法行为，依法予以处罚。
第十二条 对违反本规定第八条，不遵守临时管制措施的，由公安机关予以劝告、制止；不听劝告、制止的，由公安机关依法处理。
第十三条 本规定自2004年4月20日起实施。