关于共有人的优先购买权问题的思考

齐汇 清华法学院


优先购买权，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的优先于他人购买某项特定财产的权利。学界对此问题的认识存在多种意见，因此仅在此略加分析，以表刍荛之见。

早在我国唐律中，对于先买权问题就已经做了具体的规定1。在国外民法上有关于此问题可溯源至古希腊、罗马时期。现代大陆国家民法体系中大都规定了先买权。我国法律对此也做了具体的规定2。在物权立法中，对优先购买权是否存续的问题存在反对说和肯定说两种观点。3从理论界和实务界的现状来开，赞成肯定说的人居多。优先购买权是一种附从性的权利，从本质上来讲仍然是债权，但其同时又具有某现物权的效力。优先购买权主要适用于按份共有。按份共有人有权处分其份额，即将其份额分出或转让。依据《民通》78条的规定，优先购买权的行使应符合下列条件：（1）共有人出售自己的财产份额；（2）其他购买人与他人的条件相同；（3）必须在规定的时间内行使优先购买权，若其他共有人在接到通知后3个月内不作出答复，就视其为对自己权利的抛弃。如果几个共有人都想购买这份份额，应由转让分额的共有人决定将其份额转让给哪一个共有人。

共有人在不损害社会利益和他人利益的条件下，可以抛弃其应有份额，这是共有人行使其处分权的一种表现。被抛弃的份额的性质应属于无主财产，但由于其他共有人的权利及于共有物的全部，依先占原理，被抛弃的份额自应由其他共有人取得。

一个或几个共有人未经全体共有人或拥有半数以上份额的共有人同意，擅自处分共有物的，将构成对其他共有人的侵权行为。4对第三人来讲，该行为属于效力待定的行为。如果其他共有人事后追认了该行为，则该行为有效；反之，则无效。但如果转让的共有物是动产，第三人在取得该动产时时处于善意，可按善意取得的规定处理；5如果是不动产，则按公信原则处理。其他共有人可要求无权处分人承担侵权责任。6

此外，优先购买权的适用范围和行使中的具体问题还有待进一步研究和探讨。如建筑物区分所有中的优先购买权问题；如各种优先购买权竞合的问题；如共同共有人是否享有优先购买权等问题还存在学术上的争议。我们应该充分考虑中国的历史文化传统，借鉴世界各国的立法经验，结合目前我国的国情，在未来的《物权法》中对以上诸问题，加以合理的规定，为社会主义市场经济的良性、快速发展，为人民群众生活质量的提高，起到保障和促进的作用。


尾注：1、我国唐律中规定：房地产买卖必须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才得卖与别人。这种制度的规定实为保护封建宗族的完整性与稳定性，以免自家土地房屋被其他宗族所占。

2、我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。

3、反对者从保护交易效率，实现交易主体平等参与交易活动的角度出发，否定此项权利存续的必要。

4、这里存在着这样一些问题：当要求处分其财产的共有人告知其他共有人时出现了瑕疵，则要求处分其财产的共有人应当承担侵权责任；如果要求处分其财产的共有人只将其处分财产的意思表示向部分共有人表示，并经过了3个月的期限，则视为被告知者自动放弃其优先购买权，当其他没有被告知的共有人不予追认时，要求处分其财产的共有人对没有被告知的共有人承担侵权损害赔偿责任；当要求处分其财产的共有人没有告知所有的共有人，就将自己的份额出卖给部分共有人时，其对于剩下的共有人不承担侵权损害赔偿责任。

5、第三人知道是某个共有人出售的是共有财产的份额，但并不知道共有人在出售该份额时没有尊重其他共有人的优先购买权，或者不知道其他共有人享有优先购买权，而共有人出售该财产时没有通知其他共有人，侵害了其先买权。在这种情况下不宜适用善意取得制度。第三人在交易过程中应负有了解转让人转让其共有财产份额时是否尊重了其他共有人优先购买权的注意义务。如果第三人根本不知道其出售的该财产是共有财产时，可以采用动产的善意取得、不动产的公示公信制度，从而维护交易安全。

6、如果第三人非善意，共有人对此行为又不予追认，则合同无效，应当由主张优先购买权的共有人，优先购买出让人的财产份额；如果第三人为善意，交易过程完整无瑕疵，则合同成立，无权处分人对于其他共有人承担侵权责任。侵害的对象是共有人的优先购买权，而这项权利虽然理论上及于每一个共有人，但在真正处理实际问题的时候，优先权的效力最终发生在谁的身上，往往是由出让人决定的（只有一个主张权利的共有人除外），因此在赔偿时如果只有一个共有人主张权利，就只对该权利人进行赔偿，如有多人请求，则由出让人在赔偿金一定的条件下，自主决定每个权利主张者所分得的份额。


城乡建设环境保护部 等


城乡建设环境保护部、劳动人事部关于印发《国营建筑企业实行合同工制度的试行办法》的通知

1982年8月30日，城乡建设环境保护部、劳动人事部

根据中共中央、国务院关于逐步改革国营企业劳动制度的指示精神，我们拟定了《国营建筑企业实行合同工制度的试行办法》，现印发给你们，并就有关问题通知如下：
一、充分认识实行合同工制度的重要意义。国营建筑企业在五十年代和六十年代前期，实行固定工、合同工、临时工等多种形式的用工制度，能较好地适应建筑业的特点，对多快好省地完成施工任务起了积极的作用。此后，由于“左”的思想影响，基本上形成了单一的固定工制度，企业不能根据生产任务的变化，灵活机动地使用劳动力，生产需要的强劳力进不来，不需要的弱劳力出不去，职工队伍结构和工种比例失调，在职工及其家属的生活服务等方面，企业和国家的负担越来越重。实践证明，在研究改进固定工制度的同时，实行合同工制度，是克服上述缺点，搞活建筑业的劳动制度，提高劳动生产率和经济效益的有力措施。各单位必须认真对待，积极而稳步地把这一制度实行起来。
二、先行试点，总结经验，逐步推广。当前要着重做好试点工作。确定为试点的单位，应是领导班子和管理工作较好，施工任务比较饱满，劳动力确实不足，并且要制定实施方案，由主管部门和劳动部门报经城乡建设环境保护部和劳动人事部批准。招用合同工所需的劳动指标，由各省、市、自治区自行调剂解决。试点单位对实行合同工制度中的有关问题，可参照《试行办法》办理，非试点单位不得援用。
三、试点单位要加强劳动纪律，严格执行奖惩制度，整顿劳动组织，实行严格的定员定额管理。这些单位使用的计划外用工，特别是来自农村的计划外用工，要认真进行清退。凡试点单位，除已使用的城镇集体职工外，一般不得再使用计划外用工。
四、正确处理合同工的政治、经济待遇。合同工应同固定工享有同等的政治待遇和社会地位以及职工的各种民主权利。他们的工资待遇要贯彻“各尽所能，按劳分配”的原则；病、伤、残、死亡的劳保待遇，应本着兼顾国家、企业、个人三者利益，把国家利益放在首位的原则，结合具体情况妥善加以解决。
实行合同工制度是一项政策性很强的工作。确定试点的单位，领导要亲自动手，要组织试点工作班子，从始至终抓紧抓好。试点单位所在省、市、自治区城乡建设主管部门和劳动部门，必须加强领导，及时了解试点的进展情况，注意解决出现的问题。试行一段后，要总结经验，书面报告我们。没有试点的地区，也请对本《试行办法》提出书面修改意见，于今年十二月底以前报来。

附：国营建筑企业实行合同工制度的试行办法

办法
根据中央和国务院有关改革劳动制度的指示精神，为搞活建筑业的用工制度，合理安排和节约使用劳动力，改善企业经营管理，缩短建设周期，提高经济效益，特制定本试行办法。
一、合同工使用形式。国营建筑企业要实行固定工与合同工相结合的用工制度，逐步增加合同工的比重，一般达到职工总数的30％左右，以便于根据施工任务的变化，灵活调整施工力量。
企业使用合同工，可根据生产需要，采用不同形式。长年性生产岗位，可以用长期合同工；临时性生产岗位，可以用短期合同工。
二、合同工的来源。尽先从城镇待业青年中招收；用于瓦、抹、普通工（力工、壮工）等劳动强度较大的生产岗位的合同工，在城镇招收难以解决时，可以从农村男性中青年中招收。
三、合同工使用办法。企业使用合同工必须纳入国家劳动计划。来自农村的合同工，必须经省、市、自治区人民政府批准后才能招收，一般应就近招收；大、中城市就近招收有困难的，经单位所在地区和招收地区的人民政府或劳动人事部门批准，可以跨地区或跨省招收。国家批准的合同工指标，不得挪作他用。对于来自农村的合同工，不得任意改变工种，更不得用于非生产用工。
使用合同工的企业，必须调整现有固定职工队伍。在“六五”期间，除必须安置国家统配的大中专、技工学校毕业生和复退军人外，一般不再增加固定职工。所有企业要结合整顿，实行严格的定员定额管理，同时要整顿、清理进城施工的农村劳动力。企业实行合同工制度后，除已使用的城镇集体职工外，一般不得再使用计划外用工。
四、劳动合同。企业招用合同工，必须与所在城镇的区、街劳动服务公司或县、社有关部门签订劳动合同，报送企业主管部门和当地劳动部门备案。城镇区、街劳动服务公司或县、社有关部门也须与合同工本人签订相应的劳动合同。劳动合同的主要条款应包括：招用人数和期限、生产任务和质量要求、劳动条件和劳动保护、劳动纪律和奖惩、工资和劳动保险、违反劳动合同的责任，以及双方认为需要明确的其他问题等。
劳动合同的期限，一般为一至三年。合同期满要解除合同。如企业需要，本人自愿，城镇区、街劳动服务公司或县、社有关部门同意，经当地劳动部门批准，可以续订合同，继续使用，但从农村招用的合同工在企业连续工作的时间，最多不得超过六年。
劳动合同一经签订，即具有法律约束力，双方均应严格执行，劳动部门有权监督、检查劳动合同的执行情况。
五、合同工条件。招收合同工应采取本人自愿报名，组织推荐，企业择优录用的办法。合同工的基本条件是：（1）政治思想好；（2）年满十八周岁至三十五周岁的男性中青年，具有特殊技术的，年龄可以适当放宽；（3）具有初中文化程度；（4）身体健康，能坚持一线繁重的体力劳动，经身体检查合格。
合同工被录用后有三个月的试用期。在试用期内，发现不符合条件的，企业可以辞退。在企业工作期间，违反劳动纪律、劳动表现不好的，企业有权根据情节轻重予以处理，直至辞退。被辞退的合同工，城镇区、街劳动服务公司或县、社有关部门应予以接收安置，并根据企业要求补充缺员。
六、合同工劳动报酬。合同工在试用期满后，按其技术水平、劳动态度、体力强弱等评定工资等级。试用期内，暂执行同工种固定工二级工工资等级。在试用期内和试用期满定级后，执行与同工种固定工相同的工资标准、奖金、津贴等项工资待遇。如定级后高于二级工的，对于试用期内的标准工资部分予以补差。
七、合同工的劳保待遇。合同工患病、负伤、致残或死亡时，企业与城镇区、街劳动服务公司或县、社有关部门共同负责，给予适当物质帮助。
1．患病或非因工负伤时，停工医疗期以三个月为限，由企业给予免费医疗，并按月发给本人原标准工资50％的生活费。对医疗痊愈但不能继续从事原工作的，或医疗到期尚未痊愈的，企业可以辞退，由城镇区、街劳动服务公司或县、社有关部门另行安置。医疗到期尚未痊愈被辞退的，企业可酌情发给一至三个月本人原标准工资的医疗补助费。
2．因工负伤时，由企业给予免费医疗，并按月发给相当于本人原标准工资的生活费。因工负伤医疗终结不能继续从事原工作的，由企业发给因工致残抚恤费，并由提供合同工的单位接回。因工致残抚恤费标准为：①确定为全部丧失劳动能力、生活不能自理的，按本人原标准工资每月发给，直至死亡止；②确定为全部丧失劳动能力，生活能自理的，按本人原标准工资的70％每月发给，直至死亡止；③确定为大部丧失劳动能力的，按本人原标准工资的50％每月发给，直至恢复劳动能力时止；④确定为部分丧失劳动能力的，根据其伤残程度，一次支付300元至500元。
3．非因工死亡的，由企业一次支付丧葬补助费300元。
4．因工死亡的，由企业一次支付丧葬补助费和供养直系亲属抚恤费1500元至2000元。
应发给的医疗补助费、因工致残或死亡抚恤费、丧葬补助费等，由企业统一交给城镇区、街劳动服务公司或县、社有关部门，有关善后问题由城镇区、街劳动服务公司或县、社有关部门与企业协商处理。
合同工在企业工作期间的劳动保护用品，企业按同工种固定工的标准发放。
合同工不实行子女顶替办法，其家属不享受半费医疗待遇。
来自农村的合同工，在企业工作期间，社员身分不变，正式户粮关系不转。基本口粮自理，由县、社负责筹集，统一向企业提供或把本人口粮交售当地粮食部门，转临时粮食关系，连同按同工种定量不足部分由企业所在地粮食部门给予供应和补助。
八、有关方面之间的经济关系。为便于城镇区、街劳动服务公司或县、社有关部门做好合同工的组织、输送、管理和伤残死亡的善后处理工作，企业要按月向签订合同一方交纳一定的管理费或手续费，其数额相当于合同工标准工资总额的3～5％。
来自农村的合同工的工资收入，原则上应大部归本人所得，但要向社队交纳一定的公积金、公益金，具体数额由县、社酌情自行确定。合同工仍享有社员同等待遇，包括所分责任田、自留地应予保留。
九、其它。执行本试行办法或劳动合同发生争议，双方应及时协商解决。协商无效时，可向劳动部门申请调解或仲裁，直至按法律程序起诉。
实行合同工制度，是一项很复杂的工作，它涉及到国家现行劳动制度和建筑企业管理体制等各个方面。要加强领导，做好工作，并取得有关方面的大力支持。要认真组织合同工学政治、学技术、学文化，关心他们的生活，不断提高他们的政治觉悟和技术文化水平，充分调动他们的积极性。同时，要注意总结经验，以便推广。