枣庄市人民政府办公室关于印发《枣庄市生产安全事故隐患排查治理办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 08:12:24   浏览:9124   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

枣庄市人民政府办公室关于印发《枣庄市生产安全事故隐患排查治理办法》的通知

山东省枣庄市人民政府办公室


枣庄市人民政府办公室关于印发《枣庄市生产安全事故隐患排查治理办法》的通知


枣政办发[2012]54号



各区(市)人民政府,枣庄高新区管委会,市政府各部门,各大企业:
《枣庄市生产安全事故隐患排查治理办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。



二〇一二年八月十七日



枣庄市生产安全事故隐患排查治理办法



第一章 总 则

第一条 为进一步落实企业主体责任和政府监管责任,建立生产安全事故隐患(以下简称事故隐患)排查治理长效机制,预防事故发生,保障人民群众生命财产安全,根据《安全生产法》、《安全生产事故隐患排查治理暂行规定》、《山东省安全生产条例》、《山东省重特大生产安全事故隐患排查治理办法》和《山东省重大安全隐患整改指令督办制度暂行规定》等法律、法规和规章要求,结合我市实际,制定本办法。
第二条 我市行政区域内所有生产经营单位以及各类场所、设施、建(构)筑物的产权(授权管理)单位或承包、承租单位(以下简称生产经营单位)生产安全事故隐患的排查治理,各级人民政府和相关部门对事故隐患排查治理的监督管理,适用本办法。
有关法律、法规、规章对隐患排查治理工作另有规定的,从其规定。
第三条 本办法所称事故隐患,是指生产经营单位违反安全生产法律、法规、规章、标准、规程和制度的规定,或者因其他因素在生产经营活动中存在可能导致事故发生的物的危险状态、人的不安全行为和管理上的缺陷。
事故隐患包括:
(一)一般事故隐患,是指危害和整改难度较小,发现后能够立即整改排除的隐患;
(二)较大事故隐患,是指危害和整改难度较大,应当局部或全部停产停业,并经一定时间整改治理方能排除的隐患;
(三)重大事故隐患,是指危害和整改难度很大,资金投入较大,应当局部或全部停产停业,或者因外部因素影响致使生产经营单位自身难以排除的隐患。
第四条 任何单位和个人发现事故隐患,都应向当地安全生产监督管理部门或负有安全生产监督管理职责的部门举报。相关部门接到举报后,应立即派人调查核实,督促隐患所在单位落实整改。
第五条 事故隐患排查治理工作,实行事故隐患报告制、单位主要负责人整改承诺制、整改公示制、较大、重大事故隐患整改挂牌督办制、责任追究制和整改验收销号制。

第二章 生产经营单位职责

第六条 生产经营单位是事故隐患排查、治理和防控的责任主体,其主要负责人(包括实际控制人)对单位的事故隐患排查治理工作全面负责。
第七条 生产经营单位应当建立健全隐患自查自纠自报机制,逐级建立并落实从企业主要负责人到每个从业人员的隐患排查、治理、上报责任制,实行分级治理、分级监控、分级督办。其中,主要负责人负总责;分管技术或安全负责人负责组织事故隐患排查与治理方案(措施)的编制与审查;技术部门按照职责分工对事故隐患排查治理进行技术指导;安全部门负责事故隐患排查治理工作的监督、验收与责任追究。
第八条 生产经营单位要保证隐患排查治理所需的资金,隐患排查治理资金从安全费用或专项资金中列支。
第九条 对生产项目或场所发包或出租的,应当与承包、承租单位签订安全生产管理协议,并在协议中明确各自对事故隐患排查、治理的管理职责。发包、出租单位对承包、承租单位的事故隐患排查治理负有统一协调和监督管理的职责。
第十条 生产经营单位应当定期组织安全生产管理人员、工程技术人员或聘请有关专家排查本单位的事故隐患,实施岗位、班组、车间、部室、公司逐级排查。其中,公司实行月排查,车间、部室实行周排查,班组、岗位实行日排查。对排查出的事故隐患要进行评估,编制事故隐患评估报告书,逐级落实从主要负责人到有关从业人员的监控治理责任。
第十一条 对一般事故隐患,由生产经营单位组织实施整改。整改完成后,由单位主要负责人或分管负责人组织安全、生产、技术等部室验收。对较大、重大事故隐患,应成立由主要负责人为组长的事故隐患治理领导小组,并制定事故隐患治理方案,做到责任、措施、资金、期限、预案“五落实”。
第十二条 实行事故隐患排查治理报告制。对排查出的一般事故隐患,生产经营单位内部各车间应按月将事故隐患排查治理情况书面向安全、生产、技术等部室报告;对较大、重大事故隐患,生产经营单位应立即向乡镇(街道)安监站(所)、安监中队报告。接到报告后,乡镇(街道)安监站(所)、安监中队应将较大、重大事故隐患及时向区(市)安全生产监督管理部门或负有安全生产监督管理职责的部门报告,区(市)安全生产监督管理部门或负有安全生产监督管理职责的部门应将重大事故隐患及时向市安全生产监督管理部门或负有安全生产监督管理职责的部门报告。无事故隐患实行零报告制度。
报告内容包括:
(一)单位名称、地址、主要负责人及联系方式;
(二)隐患的现状及其产生的原因;
(三)隐患的危害程度和整改难易程度分析;
(四)隐患的治理方案;
(五)隐患的完成及销号时限。
第十三条 实行事故隐患整改承诺制。事故隐患单位主要负责人对发现的事故隐患进行整改时,要对事故隐患整改的目标、整改治理措施、整改期间的防范措施、整改资金来源、整改完毕日期以及依据安全生产法律法规规章应该承担的法律责任进行承诺,在整改指令下达后,填报承诺报告书。
第十四条 实行事故隐患整改公示制。对排查出的较大、重大事故隐患,由市、区(市)政府安委会办公室在网上进行公示。在事故隐患未消除之前,不得撤销隐患排查治理公示,以便监督整改。事故隐患排查治理公示表包括以下内容:
(一)隐患单位;
(二)隐患内容及等级;
(三)整改完成时间及责任人;
(四)整改措施;
(五)督办单位。
第十五条 生产经营单位在事故隐患治理过程中,应当采取相应的安全防范措施,防止事故发生。事故隐患排除前或者排除过程中无法保证安全的,应当从危险区域内撤出作业人员,并疏散可能危及的其他人员,设置警戒标志,暂时停产或者停止使用;对暂时难以停产或者停止使用的相关生产储存装置、设施、设备,应有警示标识并加强维护和保养,防止事故发生。
第十六条 较大、重大事故隐患治理结束后,有条件的生产经营单位应当组织本单位的技术人员和专家对事故隐患的治理情况进行评估,其他生产经营单位应当委托具备相应资质的机构对事故隐患的治理情况进行评估。评估后,应及时向当地安全生产监督管理部门或负有安全生产监督管理职责的部门书面报告,经审查或现场核查合格后予以核销。
第十七条 对事故隐患排查治理资料实行档案化管理。生产经营单位对排查出的事故隐患,应当按照事故隐患的等级进行登记,建立事故隐患跟踪治理台帐,安全、生产、技术等部室按照责任分工对隐患治理过程实施跟踪监控,及时指导、督促事故隐患的整改。隐患排查、治理及报告列入企业安全许可、标准化等目标考核管理。
第十八条 生产经营单位应当建立事故隐患报告和举报奖励制度,鼓励、发动职工发现和排除事故隐患。对发现、排除和举报事故隐患的有功人员,应当给予物质奖励和表彰。
第十九条 生产经营单位应当自觉接受安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的部门对隐患排查治理工作的检查、督促、指导,不得拒绝和阻挠。

第三章 政府及部门职责

第二十条 各级政府应当建立健全隐患排查治理工作机制,加强对本行政区域内事故隐患排查治理工作的领导,及时研究解决工作中存在的重大问题,并应当根据工作需要,每年安排一定数额的资金,用于重大事故隐患的治理。重大事故隐患治理资金,任何单位和个人不得侵占或者挪作他用。
第二十一条 各级政府安委会及办公室对本行政区域内事故隐患排查治理工作实施综合监督管理,指导、协调、监督有关部门和单位的事故隐患排查治理工作。
第二十二条 各级政府负有安全生产监督管理职责的部门和有关行业主管部门,在各自职责范围内对事故隐患排查治理实施监督管理,并接受同级政府安委会及办公室的指导、协调和监督。
第二十三条 各乡镇(街道)安监站(所)、安监中队应当按照管辖权限,认真履行职责,监督指导辖区内企业开展隐患排查治理工作,并对违法行为进行及时纠正、查处。
各驻厂(矿)安监员应尽职履责,积极指导企业开展隐患排查治理工作,及时发现和消除存在的安全隐患。
第二十四条 为保证隐患排查的效果,各级政府及有关部门在抓好日常排查的基础上,要开展以下“五查”:
“集中查”:按照职责分工,集中开展安全生产执法检查,以“会诊”方式集中查找有关区(市)、行业存在的隐患,做到力量集中、标准统一、同步实施。
“突击查”:可根据安全生产状况、存在的突出问题及工作安排,随时组织不打招呼的突击检查,突击检查以事故易发、多发的重点行业领域和重点部位为主。
“越级查”:上级有关部门可以越过下级直接到乡镇、企业开展安全生产检查,也可以越过企业直接到车间、班组开展安全检查。
“专家查”:各级各有关部门要健全“专家查隐患”机制。要定期组织专家对所属企业进行隐患排查,并对查出的事故隐患进行会诊确认。每次检查参与的专家不少于2名。
“暗查”:一是错峰暗查。避开正常工作日,选择夜间、节假日或明令禁止作业的特定时间段进行检查。二是随机暗查。在日常监管中,进行随机抽查,不提前通知被查单位。三是回头暗查。对已获悉存在隐患的企业,一次检查若受到干扰无法核实,可以短时期内再次进行突击检查。
第二十五条 对企业上报或举报的事故隐患,由乡镇(街道)安监站(所)、安监中队进行初审,报区(市)安全生产监督管理部门或负有安全生产监督管理职责的部门复核,并由区(市)安全生产监督管理部门或负有安全生产监督管理职责的部门出具隐患等级认定报告;对监督检查中发现的事故隐患,由检查单位出具隐患等级认定报告。
认定报告的内容包括:
(一)隐患的类别;
(二)隐患可能造成的影响范围、人员伤亡和经济损失;
(三)隐患等级认定;
(四)对隐患的监控保障措施、治理内容、治理方式和治理期限等提出建议。
第二十六条 乡镇(街道)安监站(所)、安监中队或区(市)负有安全生产监督管理职责的部门,应于下个月的5日前,将本辖区内煤矿、非煤矿山、危化品、烟花爆竹、建筑施工、民爆器材、道路和水上交通、水泥、纺织、大型公共聚集场所及其它规模以上生产经营单位本月排查出的较大、重大事故隐患和上月较大、重大事故隐患整改情况进行汇总,报区(市)政府安委会办公室。区(市)政府安委会办公室将重大事故隐患汇总后报市政府安委会办公室。无较大、重大事故隐患的实行零报告。
第二十七条 经认定的较大事故隐患,由区(市)安全生产监督管理部门或负有安全生产监督管理职责的部门向隐患所在单位下达事故隐患整改指令书。经认定的重大事故隐患,由市安全生产监督管理部门或负有安全生产监督管理职责的部门向隐患所在单位下达事故隐患整改指令书。指令书的内容应当包括:
(一)隐患概况;
(二)隐患的类别、等级;
(三)隐患的整改要求和整改期限;
(四)隐患整改的责任单位及责任人;
(五)隐患整改的监督管理部门及责任人。
第二十八条 根据工作实际,对以下事故隐患实行整改挂牌督办制:
(一)国家、省、市领导在安全生产督查、检查过程中,发现并提出整改意见的事故隐患;
(二)有可能产生重大社会影响的事故隐患;
(三)需要由两个以上部门或单位协调解决的事故隐患;
(四)市、区(市)政府安委会研究确定的较大、重大事故隐患。
第二十九条 负责较大、重大事故隐患整改监督管理的部门,应当对较大、重大事故隐患整改落实情况进行定期跟踪督查,做好督查记录。
第三十条 对因整改工程投资特别巨大或整改工程特别复杂而未能在规定期限内整改完毕的重大事故隐患,区(市)政府安委会和市直有关部门要向市政府安委会书面说明情况,并承诺整改期限。在整改期间,要采取监控措施,确保安全。
第三十一条 对存在较大、重大事故隐患,在治理前或治理过程中,无法保证安全的生产经营单位,有关部门应监督生产经营单位将存在较大、重大事故隐患的场所及相关设备、设施停产、停用。对不按指令停产、停用的,由市、区(市)政府安委会责成有关部门、单位停止供电、供水,确保安全。
第三十二条 实行较大、重大事故隐患整改验收销号制。按照“分级管理”和“谁下达整改指令,谁负责验收销号”的原则,安全生产监督管理部门及负有安全生产监督管理职责的部门收到事故隐患单位的隐患整改论证、验收意见及恢复生产的书面申请后,应组织有关单位人员进行现场审查,同意并签字后销号。

第四章 考核与责任追究

第三十三条 事故隐患排查治理工作纳入对各级政府、各有关部门安全生产年度目标管理考核范围,各企业也要将其纳入企业内部考核范围,制定相应的考核办法及实施细则,严格兑现奖惩。
第三十四条 各级政府应建立重大事故隐患公众举报奖励制度,并对重大事故隐患排查治理工作成绩突出的单位和个人给予表彰和奖励。
第三十五条 实行事故隐患排查治理责任追究制。生产经营单位违反下列情形之一的,依据有关法律法规规定,给予有关单位及其负责人行政处罚;构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任:
(一)未按照规定建立事故隐患排查、评估、确认、报告、监控和治理制度的;
(二)未定期对本单位事故隐患进行排查的;
(三)未按照规定对事故隐患进行论证和验收的;
(四)对存在的事故隐患隐瞒不报、谎报或者拖延不报的;
(五)未对事故隐患进行排查治理擅自生产经营的;
(六)未按照规定对事故隐患进行治理的;
(七)整改不合格或者未经有关单位审查同意擅自恢复生产经营的;
(八)违反法律、法规规定的其他行为。
第三十六条 承担检测检验、安全评价的中介机构,在事故隐患等级认定或验收等环节,出具虚假评价证明的,按照有关法律法规要求,对该机构及有关责任人给予相应处罚。
第三十七条 对挂牌督办的事故隐患整改项目,整改后审查不合格的,安全生产监督管理部门或负有安全生产监督管理职责的部门,应依法责令改正或下达停产整改指令,或依法暂扣其安全生产许可证;对整改无望或生产经营单位拒不执行整改指令,不具备安全生产条件的,提请区(市)级以上人民政府依法予以关闭。
第三十八条 各级各有关部门在事故隐患排查治理监督管理工作中,未履行或者未按照程序履行相应职责的,依法对有关单位及责任人给予相应的行政处分;导致事故发生的,提请司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附则

第三十九条 本办法由市政府安委会办公室负责解释。
第四十条 本办法自公布之日起施行。





















下载地址: 点击此处下载

财政部、国家计委、国家粮食局、中国农业发展银行、中国储备粮管理总公司关于销售处理“甲字、五○六”储备粮油有关问题的通知

财政部 国家计委 国家粮食局 中国农业发展银行 中国储备粮管理总公司


财政部 国家计委 国家粮食局 中国农业发展银行 中国储备粮管理总公司关于销售处理“甲字、五○六”储备粮油有关问题的通知

2002年3月15日 财建〔2002〕36号

各省、自治区、直辖市财政厅(局)、粮食局、农业发展银行分行、中国储备粮管理总公司各分公司(联络处),财政部驻各省、自治区、直辖市财政监察专员办事处:
  为了积极稳妥地销售处理“甲字、五○六”储备粮油,根据《国务院关于进一步完善粮食生产和流通有关政策措施的通知》(国发〔2000〕12号)的有关规定,经国务院批准,现将销售“甲字、五○六”储备粮油的有关规定通知如下:
  一、各省(自治区、直辖市)要充分利用市场时机,尽快组织“甲字、五○六”储备粮油销售,组织工作由各省(自治区、直辖市)粮食局、财政厅(局)负总责。统计账和相关资料已移交给中国储备粮管理总公司驻各地分公司的,请分公司积极配合,尽快将统计账和相关资料移交回相关省(自治区、直辖市)粮食局、财政厅(局)。各省(自治区、直辖市)粮食局、财政厅(局)每月要将“甲字、五○六”储备粮油销售情况及时报国家粮食局调控司、财政部经建司。
  二、“甲字、五○六”储备粮油(不含陈化粮部分)必须在县级以上粮油批发市场公开竞价销售,不得层层分配销售指标,也不得层层转包。各省(自治区、直辖市)粮食局、财政厅(局)要认真按程序组织竞卖,卖出的粮食绝不能再进入地方商品周转库存。
  三、“甲字、五○六”储备粮中陈化粮,要严格按国务院批准的现行政策处理。为确保陈化粮真正用于酒精和饲料生产,各省(自治区、直辖市)对这部分陈化粮采取邀标竞卖方式组织销售,不在批发市场向社会公开拍卖,而是根据陈化粮数量,每省邀请10家左右规模较大、信誉好、管理严格的酒精、饲料加工企业竞买,直接销售给最终用户。在此基础上,各省(自治区、直辖市)要制定切实可行的监管措施跟踪监督到户,绝不允许陈化粮流入口粮市场等问题发生;如有倒卖陈化粮的,一经发现,要严肃处理。
  四、按全国粮食清仓查库统计的数量、质量和目前市场价格,中央对各省(自治区、直辖市)财政厅(局)、粮食局实行“甲字、五○六”储备粮油销售收入包干,超过包干金额的销售收入全部留归地方,用于粮食方面的开支。具体销售收入包干金额由财政部另行通知。
  五、“甲字、五○六”储备粮油销售收入在农业发展银行专户存储。各省(自治区、直辖市)财政厅(局)统一在同级农业发展银行营业部设立存款专户,一省一户,在“410其他专项存款”科目反映。粮食销售的全部收入,包括超过包干金额的销售收入一律缴入统一专户存储,不得多头开户,销售收入不得在农业发展银行以外的银行存储。辽宁、吉林、黑龙江、福建等先期试点销售“甲字、五○六”储备粮的全部销售收入,也要全部转入在农业发展银行开设的统一账户,农业发展银行要单独记账。
  六、销售收入汇入存款专户后,未经财政部批准,不得支用。“甲字、五○六”储备粮油的贷款由财政部统一归还中国农业发展银行,利息、费用等历史遗留问题另行统一研究解决。从2002年7月1日起,中央财政停止拨付“甲字、五○六”储备粮油费用补贴。
  七、各省(自治区、直辖市)要高度重视“甲字、五○六”储备粮油的销售处理工作,粮食、财政、农业发展银行和中储粮分公司(联络处)要密切配合,齐心协力,共同做好这项工作,要密切关注市场变化,确保粮食市场平稳。财政部驻各省(自治区、直辖市)财政监察专员办事处要加强对货款回笼的监督,安排专人,每月对省级销售收入的存款专户进行检查,防止截留挪用,在检查中,发现违规问题,及时向财政部报告。各省(自治区、直辖市)财政、粮食、农业发展银行和中储粮分公司(联络处)要主动配合财政监察专员办事处做好监督工作。



对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国,随着商品化住房制度的确立,住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中,大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求,人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分(或居住单元)产权而成为房屋所有权人后,其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时,也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系,即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分,其具有不可分割性,每一名房屋所有权人不能根据自身的目的(如维修、使用)对共用部分进行分割,以行使权利或承担义务,且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体,共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此,如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护,以延长建筑物的使用寿命,保障自有房产的保值、增值,成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此,国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件,对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定,操作性比较强,但对于该办法中的一些细节,笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑,故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析,并提出相应建议,以供参考:
一、共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(以下简称《管理办法》)第五条之规定,商品住房销售时,购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见,购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的,但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定,共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等,共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时,已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本,这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格,但销售单位在实际出售中,还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别(如楼层、朝向、采光等因素)进行基准价格调整,即销售价格并不等于基准价格,而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象,对于每一名购房人而言无区位差异。另外,根据建筑物区分所有权理论,购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利,而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此,购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时,其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的,例如:基准价格为1000元/m2的商品住房,二楼一名购房人的购房款为1000元/?(即上下浮动为零),则提取维修基金为20-30元/m2,但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2(即上浮15%),则须提取维修基金23-34.50元/m2,二户维修基金相差3-4.50元/?。显然,二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务,这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言,属销售价格,而商品住房的销售价格属市场定价,销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格,如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外,社会关系因素(如亲朋好友等利害关系人)亦可造成此类现象的发生。再者,有些销售单位为促销其商品住房,与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格,以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致,从而提取的维修基金不一致,从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金,其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前,根据《城市异产毗连房屋管理规定》,对房屋共有部位的修缮,由房屋所有权人按份额比例分担,但《管理办法》实施后,维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的,如果维修基金不敷使用时,又该如何筹集呢?根据《管理办法》第11条2款规定,应按业主(即购房人)占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里,可明显看到,按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数(购房款)所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下,购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致(即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准),这是不合理的。
二、在现行条件下,维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定,维修基金由销售单位在商品住房销售时收取,在业主办理房屋权属证书时,销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管,但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力,且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位,在对一个房地产项目的开发
过程中,将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下,销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用,以解燃眉之急。甚至,在实践中,有些销售单位恶意占有维修基金,而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金,形成变相销售商品住房现象,造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点,不利于维修基金的及时移交。在我国,由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生,那么,根据《管理办法》第9条之规定,就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用,更有甚者,有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前,就已解散不存在了,其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理,规定销售单位不移交维修
基金,不予办理房屋权属登记,但这样业主就不能及时办理房屋权属证书,权利处于为稳定状态,容易产生社会矛盾,再者,如此管理缺乏合法性,故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论,共用部位、共用设施设备属共用部分之范围,共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类,全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则,基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担,而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担,这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现,但在《管理办法》中,就维修基金的使用未作详细的规定,如建筑物基础需大修,这时使用全体业主共同所有的维修基金,无异议而言,因为这涉及全体业主的共同利益,但如果为某些层所专用的楼梯需大修时,是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢?《管理办法》未对此做出相应的使用规定,笔者认为,此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金,否则,将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务,这是不公平的。因此,明确全体共用部分和一部共用部分的范围,对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述,在向购房人收取维
修基金时,应力争客观、公正、真实,减少或杜绝可变因素,故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节,从而减少维修基金
的缴存风险,考虑我国的物业管理尚处于规范阶段,维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》,维修基金制度已具有法律地位,其使用
的是否公平、合理,将直接影响每一名业主的切身利益,故应完善维修基金使用管理,尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。



参考文献:《现代建筑物区分所有制研究》 陈华彬
《物权法沦》 王利明
《中国物权法研究》 梁慧星