辽宁省辽阳市人民政府


辽阳市人民政府令第74号



《辽阳市房屋安全管理办法》业经2004年3月19日市政府第20次常务会议讨论通过，现予发布实施。

　　市长：孙远良

　　2004年4月20日




　　辽阳市房屋安全管理办法

　　第一条 为了加强房屋安全管理，保障房屋安全使用，维护社会公共利益，根据有关法规、规章的规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于我市城市建成区内已建成并投入使用的各类房屋的安全管理。

　　第三条 本办法所称房屋安全管理，是指通过对房屋进行安全检查、鉴定等方法，有效排除危险房屋和其他影响安全的活动。

　　第四条 本办法所称危险房屋，是指结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证使用安全的房屋。

　　房屋安全鉴定，是指具有鉴定资质的专门机构，对房屋的使用安全状况进行鉴别、评定的活动。

　　第五条 房屋安全管理遵循定期检查、预防为主、规范使用、科学鉴定、防治结合、确保安全的原则。

　　第六条 市房产行政主管部门是我市房屋安全管理的主管部门（以下称房屋安全主管部门），负责我市行政区域内的房屋安全管理工作，其所属的房屋安全鉴定机构，是我市行政区域内房屋安全鉴定的专门机构，负责我市城市内已建成并投入使用的各类房屋安全鉴定工作。

　　辽阳县、灯塔市、弓长岭区房产行政主管部门负责本行政区域内的房屋安全管理工作。

　　规划、建设、城管等有关部门和单位在各自职责范围内负责与房屋安全管理有关的工作。

　　第七条 房屋所有人或者使用人应当正确使用房屋，保持房屋原有结构的整体性、抗震性，不得影响毗连房屋的安全。

　　第八条 有下列情形之一的，应当进行房屋安全鉴定：

　　（一）房屋达到规定使用年限的；

　　（二）房屋主体结构出现裂缝、倾斜迹象等不安全因素，可能危及房屋安全的；

　　（三）装饰装修拆改房屋主体结构，或者明显加大房屋荷载的；

　　（四）改变房屋使用性质，明显增加人员负荷，有可能危及公共安全的；

　　（五）发生自然灾害、火灾事故等不安全因素，危及房屋安全的。

　　第九条 房屋安全鉴定由房屋所有人委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。

　　房屋使用人、其他利害关系人发现房屋有不安全因素的，可以要求房屋所有人对房屋进行安全鉴定。房屋所有人拒不进行安全鉴定的，房屋使用人、其他利害关系人可以委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。

　　第十条 建设工程施工可能影响相邻房屋结构安全的，建设单位应当委托房屋安全鉴定机构对相邻房屋进行安全鉴定。

　　第十一条 委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定，委托人应当提交下列资料：

　　（一）房屋安全鉴定委托书；

　　（二）证明其房屋产权的有效证件；或者房屋租赁合同和使用人有效身份证件；

　　（三）其他利害关系人的产权证明和有效证件；

　　（四）有关房屋技术档案资料；

　　（五）房屋安全鉴定机构要求提供的其他资料。

　　第十二条 房屋安全鉴定机构应当于收到委托申请之日起１５个工作日内，出具房屋安全鉴定报告。房屋结构复杂、鉴定难度较大，１５个工作日内不能鉴定完毕的，向委托人作出说明后，最长可再延长１５个工作日。

　　第十三条 房屋安全鉴定机构按下列程序进行房屋安全鉴定：

　　（一）受理委托。根据委托人要求，确定房屋安全鉴定内容和范围。

　　（二）初始调查。收集调查和分析房屋原始资料，并进行现场查勘。

　　（三）检测验算。对房屋现状进行现场检测，必要时采用仪器测试和结构验算。

　　（四）鉴定评级。对调查、查勘、检测、验算的数据资料进行全面分析、综合评定，确定其危险等级。

　　（五）处理建议。对被鉴定的房屋提出原则性的处理建议。

　　（六）出具鉴定报告。

　　第十四条 经鉴定为危险房屋的，按照下列规定处理：

　　（一）观察使用。适用于采取适当安全措施后尚能短期使用，但需要继续观察的房屋。

　　（二）处理使用。适用于采取适当安全措施后可以解除危险的房屋。

　　（三）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。

　　（四）整体拆除。适用于整幢危险且已无修缮价值，需要立即拆除的房屋。

　　第十五条 房屋安全鉴定机构作出的鉴定结论是房屋安全状况的依据。

　　经鉴定属于危险房屋的，房屋安全鉴定机构应当向申请人发出危险房屋通知书。危险房屋的产权人或者使用人应当按照危险房屋通知书的要求进行治理。

　　经鉴定为非危险房屋的，在正常使用条件下，鉴定报告的有效期限一般不超过１年。

　　第十六条 房屋安全鉴定机构应当执行国家颁发的专业技术标准、规范和规程。

　　从事房屋安全鉴定工作的人员，应当具备相应的专业技术资格，并经市房产行政主管部门资格审查合格，取得鉴定资格证书后方可上岗。

　　第十七条 房屋安全鉴定机构对房屋进行鉴定时，必须有２名以上鉴定人员参加。对于特殊复杂的鉴定项目，房屋安全鉴定机构可以另外聘请专家或者邀请有关部门派员参与鉴定。

　　第十八条 从事房屋租赁、抵押、买卖、交换等活动，法律、法规和规章对房屋安全有要求的，当事人应当向有关管理部门提交房屋安全鉴定报告。

　　房屋产权人出租、出售危险房屋的，应当告知对方当事人，双方当事人应当在合同中对危险房屋的治理做出约定。

　　第十九条 委托人委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定，应当交纳房屋安全鉴定费。鉴定费按照市价格行政主管部门和市财政行政主管部门批准的标准收取。

　　委托人为非房屋所有人的，经鉴定为危险房屋的，鉴定费由房屋所有人或者责任人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由委托人承担。建设单位对施工区周边房屋进行安全鉴定的，鉴定费由建设单位承担。

　　第二十条 危险房屋的加固、解危费用按下列原则处理：

　　（一）超过房屋规定使用年限或者因不可抗力因素造成房屋险情的，由房屋所有人承担；

　　（二）在规定的房屋保修期限内，因建设工程质量原因造成房屋险情的，按照《建筑法》和有关法规、规章的规定，由有关单位承担保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任；

　　（三）因施工、堆放、撞击等人为因素告成房屋险情的，由责任人承担；

　　（四）产权不清或者所有人下落不明的，由房屋使用人承担；

　　（五）异产毗连房屋出现险情的，由异产毗连房屋所有人按照各自拥有房屋的建筑面积，按比例共同承担。

　　第二十一条 房屋装饰装修禁止下列行为：

　　（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

　　（二）将没有采取防水措施的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

　　（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

　　（四）在建成房屋下建造地下室、蓄水池；

　　（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　第二十二条 房屋产权人、使用人不得擅自改变房屋使用性质，不得擅自拆除、部分拆除非承重墙体或者在楼地面、屋顶、阳台砌筑安放承重物体，明显加大荷载。确需改变的，房屋产权人应当持房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告，向房屋安全主管部门提出申请，经核准后方可实施。其中涉及在城市规划区域内搭建建筑物、构筑物或者改变房屋外立面，在非承重外墙上开门窗或者在房屋建筑物上设置信号塔、广告牌等大型设施的，应当先报请规划行政主管部门审批或审核。

　　第二十三条 房屋产权人按照本办法第二十二条规定申请房屋装饰装修时，应当提交下列材料：

　　（一）房屋所有权证；

　　（二）申请人身份证件；

　　（三）装饰装修方案；

　　（四）变动房屋建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案、施工图；

　　（五）有关部门审核批准文件；

　　（六）物业管理单位签署的意见；

　　（七）房屋所有人同意装修的书面文件。

　　第二十四条 房屋安全主管部门应当于收到房屋装饰装修申请之日５个工作日内进行审查，对符合条件的发给房屋装饰装修安全批准书。不予批准的，应当书面说明理由。

　　第二十五条 有下列情形之一的，不得发放房屋装饰装修安全批准书。

　　（一）房屋所有权或者使用权有争议的；

　　（二）房屋严重损坏或者有险情未经修缮加固处理的；

　　（三）属于危险房屋的；

　　（四）房屋在拆迁封户范围内的。

　　第二十六条 任何单位和个人有权举报危害房屋安全的行为，房屋安全主管部门或者有关部门应当依法查处，并负责将处理结果答复举报人。

　　房屋产权人或者物业管理单位，应当建立健全房屋安全管理档案，定期进行房屋安全检查，消除房屋安全隐患，并将房屋完损状况及处理措施报送房屋安全主管部门备案。

　　第二十七条 房屋产权人、使用人违反本办法第二十一条、第二十二条、第二十三条规定的，依照《住宅室内装饰装修管理办法》的规定予以处罚。造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第二十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或者提起行政诉讼。

　　第二十九条 房屋安全鉴定机构出具鉴定报告内容不实，给当事人造成经济损失、人身伤害的，应当依法承担相应的赔偿责任。

　　第三十条 本办法所称异产毗连房屋，是指结构相连或者具有共有共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。

　　第三十一条 本办法自２００４年５月１日起施行。
　

论我省(广东)燃气管理立法中“违法所得”认定标准及计算方法应当明确化和具体化
 关广发 2006-3-20
众所周知，有法可依是依法行政的重要前提，否则，根本谈不上依法行政。在燃气执法方面，结合到我省的实际，现行的《广东省燃气管理条例》所规定的应予处罚的违法行为中，有不少是依据违法行为人的违法所得来计算罚款数额的，但此方面违法所得的认定标准及计算方法并没有为该条例及法律、行政法规与我省其他相关的燃气管理方面的立法所规定，使得不少行政执法机关在燃气执法过程中无形中变成无法可依，更甚的是在一定程度上放纵了从事燃气违法经营的行为人。这些问题与当前的立法工作滞后不无关系。因此，理论和实践都在呼唤着有一个能对违法所得的认定标准及其计算方法进行具体化、明确化的规定或有权的解释。
一、违法所得的概述
所谓的违法所得，众说认为是指行政相对人从事违反国家法律、法规规定的活动，即实施了国家法律、法规禁止的行为或未履行法定义务而得到的获利额。简而言之，违法所得可以理解为因违法行为所得到的直接或间接利益。我国的法律、法规（包括地方性法规）当中，普遍存在着依据行为人违法所得的数额来确定其所承担的法律责任的条款，所以违法所得的认定及其计算相当重要。但现实却恰恰相反，立法对违法所得认定却出现缺位，以致执法机关在处理以违法所得为基础作出行政处罚的案件难以操作的现象普遍存在着。
二、在法律、行政法规并没作出具体规定的情况下，对我省燃气管理立法中违法所得认定标准及其计算方法明确化、具体化的必要性
（一）从实践上看，因违法所得认定标准及计算方法不明确、操作性不强而使得行政机关在处理燃气违法案件时颇感为难
先看一个案例：某公司于05年10月11日未取得有关燃气经营许可证从事燃气经营，从广东某市某镇收集大量石油气钢瓶到某地充装石油气，被某市行政机关查获。此后，该行政机关立案处理此事。在调查过程中，虽然有多方证据证明某公司是违法从事燃气经营活动，但由于当事人不愿意交待或不愿意如实交待其违法所得，而且对其违法所得既没有记录入账，也没有留存其他票据等主客观原因，致使该行政机关无法调取能证明该公司有违法所得以及所得多少的证据。最后，该行政机关认定其违反了《广东省燃气管理条例》的有关规定，违法从事燃气经营，并无奈的以此基础按其所查扣物品的市场价值作为违法所得作出了包括罚款在内的行政处罚。
在该案例中，因为有关燃气管理方面的法律法规及我省的地方性法规并没有对违法从事燃气经营的违法所得认定标准做出明确、具体规定，故该行政机关对违法所得的认定显然是于法无据、站不住脚的，并将承担日后可能败诉的风险。但是，如果该行政机关不作出包括金钱罚在内的行政处罚决定，既有损法律法规及国家机关的威严，又增强了行政相对人继续从事违法经营活动的侥幸心理，助长其嚣张气焰，不能有力地打击这种违法行为。我省的行政执法者之所以陷入此种困境，归根结底是因为法律、行政法规及我省现行的燃气管理立法不到位。如只片面规定了违法所得是罚款的计算基础，而没有明确、具体地规定一个认定违法所得的标准及如何计算违法所得的方法，没有赋予行政机关对从事燃气违法经营中的违法所得进行有效认定的手段或方式。同时，某些行政相对人深钻法律法规的空子，拒不提供或虚假提供违法所得，使行政机关在处理此类案件时显得有些为难。
（二）法律、行政法规及我省现行燃气管理方面的地方性法规未对违法所得的认定标准及计算方法明确化、具体化的其他弊端
依据1997年12月1日施行的《广东省燃气管理条例》第四十八条的规定，违反本条例第十五条第一款、第二款、第四款规定的，由主管部门责令停止违法经营活动，没收违法所得和非法财物，并处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。显然，只要行政相对而言人实施了违反该条例第十五条第一款、第二款、第四款的任一规定，其就会受到包括罚款在内的行政处罚。另外，据上述条款规定，罚款数额系以行政相对人违法所得来加以计算的，而且动辄是违法所得的1倍以上3倍以下。但是，正如上所述案例及分析那样，违法所得的认定是极具难度的。现行的《广东省燃气管理条例》有这样的条文，在立法时也许有种种理由，但是，一个无法回避的事实是，法律、行政法规是行政机关实施具体行政行为的依据，而且在不与上位法相抵触的情况下，地方性法规在该地方优先适用。也即是说，广东行政执法者在对燃气违法经营案件的当事人作出具体的行政处罚时，不得不依据该条例。而该条例或其他有关燃气管理方面的法律法规又没有对违法所得的认定及计算作出明确、具体的规定，这致使行政机关操作非常困难，无形中使该条例法律责任一节的某些条款形同虚设，起不到实际作用。与第四十八条规定相类似的还有第四十九条、第五十条、第五十一条。
此外，现今中国社会正朝着法治社会发展，普法教育不断深入，尽管行政机关基于各种原因一厢情愿地对违法行为人作出包括罚款在内的行政处罚，但稍有法律知识的行政相对人都意识到行政处罚必须有法定的依据。正因如此，当行政相对人申请复议或提起诉讼后，行政机关所作出的行政处罚就很可能被复议机关或人民法院撤销或部分撤销，因为其据以计算罚款的基础——违法所得——的认定及计算标准、方法缺乏有法律效力的依据。
再进一步说，如果行政机关基于维护法律法规、国家机关的威严，以严惩违法者而继续作出了与上述案例相类似的行政处罚决定的话，这势必引发相关的行政相对人纷纷申请复议或提起诉讼，徒增了复议和诉讼的数量，反而造成行政执法资源及司法资源的浪费，增加了行政机关及法院不必要的负担。为此，与其让这种消极后果继续发生，倒不如把违法所得的认定标准和计算方法明确化、具体化，以达到有效地利用有限的执法资源，提高行政执机关的办案质量。
三、我省燃气管理立法中违法所得的认定标准及计算方法明确化、具体化的可行性
（一）《立法法》、《行政处罚法》为完善我省现行的燃气管理立法提供了可行性依据
根据2000年7月1日施行的《中华人民共和国立法法》第六十三条第一款及第六十四条第一款的规定，为执行法律、法规的规定，省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际的地方性事务需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。现行的《中华人民共和国行政处罚法》第十一条规定，“地方性法规可以设立除限制人身自由、吊销企业营业执照以外的行政处罚。法律、行政法规对违法行为没作出行政处罚规定，地方性法规需要作出具体规定的，必须在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度范畴内规定。”据此，只要不违反上述条款及其他有关上位法的规定，我们不但可以为贯彻执行有关燃气管理方面的法律及行政法规而制定符合广东实际情况和满足广东燃气管理事务实际需要的地方性法规，而且还可以对已经制定的该类地方性法规中不科学、含糊不清等有关条文进行解释、修改、填补、废除等。可见，这样就为完善我省现行的有关燃气管理方面的立法提供了一个法律上的依据。
（二）行政法主体在认识上趋于一致也为我省完善燃气管理方面的立法提供了可行性
正如上文所说，我省的有关行政主体都认识到广东燃气管理立法中违法所得的认定标准及计算方法具体化、明确化的必要性（这也是目前正全面推行的依法行政所要求的），他们都认识到在处理燃气违法经营案件的实践中光靠主观意识来认定违法所得是不足以达到现代法治要求的，也不利于他们执法的开展。
对众多的行政相对人来说，由于社会经济文化水平的不断提高，他们的用法护权意识也相继增强，当他们的合法权益受到行政主体的行政行为侵害时，只好寻助公力救济——申请复议或提起诉讼。也就是说，在处理燃气违法的案件中，如果行政机关违法所得的认定不是依据有法律效力的规定而是凭其主观意志来进行的，那绝大部分的行政相对人会转向复议或诉讼程序，但从根本来说，他们也不愿意面对复议或诉讼所带来的麻烦。此时，在他们心中会产生一种矛盾——既想维权又不想为自己增添不必要的麻烦。为此，他们呼唤法律法规完善的呼声会更加强烈。总而言之，他们也认识到燃气立法中违法所得的认定标准和计算方法明确化、具体化的必要及重要。
由此可见，行政法主体在认识上都趋于一致——都认为应当对燃气违法经营中违法所得的认定标准和计算方法明确化、具体化（这是基于实践而得来的认为）。这也为我省进一步完善燃气立法这项工作创造出一个实际上的可行性。
（三）对燃气管理方面违法所得的认定和计算，其他方面的行政立法成功经验也值得借鉴
翻阅一些法律法规后，不难发现很多其他方面的行政立法，违法所得的认定标准和计算方法都作了一个具体、明确的规定。修改后的《产品质量法》、现行的《食品卫生法》及《食品卫生行政处罚办法》、国家新闻出版署对“关于如何计算非法出版活动的非法经营额问题”在1991年1月10日（91）新出版政字第36号批复中所作的专门规定、《国家工商总局关于投机倒把违法声音案件非法所得计算方法问题的通知》等，他们或许以一个全新的罚款标准来取代了过去的违法所得标准，或许是对违法所得的认定和计算作了具体明确的规定。为此，我们可以根据本省现有的实际，借鉴、结合领域行政立法的经验，对燃气违法经营中的违法所得如何认定及计算作出具体、明确的规定。这样，也为燃气违法经营所得的认定标准和计算方法的明确化、具体化提供了一个可行性条件。
四、对我省燃气立法中燃气违法经营所得的认定标准和计算方法明确化、具体化的简单设想
现行的《广东省燃气管理条例》作为我省一部管理燃气经营、使用等方面的主要的燃气管理法规，为确保行政法主体能有效地运用它，为全面实现其法的功能及价值，应当对其中不科学的规定予以完善。正如前所说，其中一个不科学的地方突出表现在违法所得的认定及计算没有规定一个颇具操作性的标准和方法。为此，对燃气违法所得的认定标准及计算方法的明确化、具体化可以作以下一些做法：
（一）比照现行的《产品质量法》，制定一个全新的罚款标准
修改后的《产品质量法》明确规定了以生产、销售产品货值的金额作为罚款的标准，从而取代了过去以违法所得作为标准的做法。同时，也规定了生产、销售产品货值金额包括了已售出和未售出的产品，而且货值金额以新产品标价或同类产品的市场价格来加以计算。所以，在燃气管理工作立法中，我们也不妨作出相类似的规定，以在被发现违法从事燃气经营以前，当事人因违法行为所获得的所有所得及行政执法者案发后所发现的与案件有关的非法物品的价值来认定违法行为的违法所得（这当然包括案发后当事人因违法行为的所得）。同时，非法物品的价值可以同类物品的市场价格来加以计算。这样的认定标准和计算方法可加重违法行为人的经营成本，加重其经济负担，进而打掉其继续违法经营的念头。这不仅加大了惩罚打击力度，而且操作更为简便，处罚更显公正科学。
（二）在点（一）的基础上，我省在进行燃气管理方面的立法时，还可以作出进一步的新规定，使认定标准及计算方法更明细化。
也就是说，可以把从事燃气违法经营活动的全部成本及利润作为违法所得的组成部分加以规定。同时，在当事人拒不配合且行政主体又无法取得认定违法所得的证据时，可以按照没有违法所得进行查处，但这并非意味着对当事人不作出金钱罚。相反，应当确立一个法定数额的罚款幅度。据此，这样会进一步的扭转行政主体在燃气执法过程中所遇到的困惑。
综上，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，我们在进行燃气管理方面的立法时，不妨作一些大胆的尝试，从而进一步探索出规范管理好燃气经营这一领域的事务。
结束语：
我们行政机关如何更好的行政执法，更重要的是要看我们的立法者因应时势发展的需要有如何明确的做法。故此，我们省应及时着手对现行的燃气管理方面的立法中不完善之处进行修改和补充，这其中就包括对违法所得认定标准及其计算方法作出明确、具体的规定。（完）