江苏省常州市人民政府


常州市人民政府文件

常政发［2001］7号

关于颁发《常州市国有土地使用权招标拍卖暂行规定》的通知

各市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：

现将《常州市国有土地使用权招标拍卖暂行规定》颁发给你们，望认真贯彻执行。

二００一年一月三日


常州市国有土地使用权招标拍卖暂行规定


第一条 为了规范国有土地使用权招标、拍卖出让（以下简称土地招标、拍卖）行为，建立公开、公平、公正的土地市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》、《国有土地使用权出让转让规划管理办法》及其他有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条 凡在常州市区范围内从事国有土地使用权招标、拍卖出让活动均适用本规定。

第三条 市政府成立的常州市市区国有土地使用权招投标、拍卖工作领导小组负责土地供应年度计划的审定和监督；土地招标、拍卖方案的审定（包括出让底价确定）；土地招标工作中重大问题的协调和决策。

市土地行政管理部门依照本规定依法组织实施土地招标、拍卖活动。

第四条 凡市区范围内的商业、金融、旅游、娱乐、商品房开发（包括企业“退二进三”）用地，必须通过招标、拍卖方式取得土地使用权。

属于下列情况之一的，必须拍卖出让。

（一）以获取最高出让金为主要目的，以出价最高为条件确定受让人的；

（二）对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有受让意向的；

（三）土地用途无特别限制及要求的。

对不具备拍卖条件的，原则上必须公开招标出让。

第五条 拟招标、拍卖出让的土地，应按有关法律、法规规定的审批权限报人民政府批准。

第六条 土地招标、拍卖活动应有计划地进行。市国有土地使用权招标拍卖出让年度计划由市计划行政主管部门会同市土地、建设、规划、房产、财政等部门根据社会经济发展计划、产业政策、城市规划制订，报经市人民政府批准。

第七条 招标、拍卖出让的每幅地块位置、用途、年限、建设指标和其它条件应由市人民政府土地行政主管部门会同规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，内容包括：做好拟招标、拍卖地块的勘测、定界、规划选址与设计，明确地块开发建设指标，编制地块图、招标或拍卖须知、标书及其它文件等。方案经市人民政府批准后，由市土地行政主管部门组织实施。

第八条 土地招标、拍卖活动应遵循合法、公开、公平、公正的原则，并接受社会和上级土地行政主管部门的监督。

第九条 举行土地招标、拍卖活动，市土地行政主管部门应提前10日发布公告，公布竞投（买）的时间、地点、地块，并向竞投（买）人提供拟招标或拍卖地块的面积、位置、用途、开发程度、土地使用年限、规划设计要求等有关资料，参与人具备的条件和竞投（买）规则，接受咨询等。

土地招标、拍卖出让活动应依法进行公证。

第十条 土地招标、拍卖出让底价的评估，应当以市物价会同土地行政管理等部门公布的基准地价和标定地价为基础，参照当地的市场价格，由依法设立的具有土地评估资质的评估机构评估。并经市土地行政主管部门审核确认后报同级人民政府批准。

第十一条 竞投（买）人应了解招标、拍卖地块的有关资料，遵守规则，依法参与竞投（买），不得弄虚作假、相互串通、竞相压价。

第十二条 有下列情形之一者，土地行政主管部门应取消竞投（买）人的竞标（买）资格。

（一）有拖欠土地出让金现象的；

（二）有取得土地使用权二年以上未开发建设的；

（三）土地用于商品房开发，不具相应的房地产开发资质的；

（四）有违法用地、违法建设现象，且尚在处理之中的。

第十三条 土地行政主管部门进行土地招标，依据竞投出价、支付土地出让金期限、银行资信、企业开发业绩等经评标小组综合评定确定中标人。

第十四条 土地使用权招标出让的基本程序。

（一）土地行政主管部门发布招标公告。

（二）投标者报名。

（三）土地行政主管部门按照招标文件要求对投标人资格进行审查。

（四）经审查合格的投标人领取有关招标文件并交付保证金，在规定的时问内将密封的标书投入指定标箱。

（五）土地行政主管部门邀请各投标单位和公证人员及有关部门人员召开开标会议，宣布评标、定标办法，当众启封宣读标书，进行验标并宣布标底。

投标人有权要求查询开标记录及附件。

（六）按公告的决标条件及程序确定中标人；采用本规定第十三条为中标条件的，应由评标小组在开标后5日内对投标书进行评标、定标。

（七）土地行政主管部门向中标和不中标者发出书面通知，未中标的，定标后7日内退还保证金。

（八）中标人在接到中标通知书后15日内与市土地行政主管部门签订土地出让合同并缴纳不低于土地使用权出让金15％的定金。

（九）中标人按合同约定付清土地使用权出让金后依法办理土地登记及领取国有土地使用证书。

第十五条 土地使用权拍卖的基本程序。

（一）土地行政主管部门发布拍卖公告；

（二）竞买人报名参加竞买；

（三片 卖人按照拍卖文件资料要求对竞买人资格进行审查登记，并由竞买人交付保证金、领取拍卖文件资料；

（四）在规定的地点、时间按下列程序公开拍卖：

1、土地拍卖师主持人简介地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；

2、公布拍卖起叫价；

3、竟买者按规定的方式竞相应价或加价，其最后应以出最高价者即为竞得人；

4、签订树 卖成交确认书入

（五）竞得人应在拍卖成交之日起15日内与土地行政主管部门签订土地出让合同；

（六）竞得人按规定期限付清土地出让金后，依法办理土地登记、领取土地使用证书。

第十六条 所有投标人的投标方案达不到中标条件的或所有竞买人报出的最高价均低于出让底价的，招标人或拍卖人可以宣布停止该幅土地使用权的招标、拍卖活动。

第十七条 中标人或免得人交纳的投标（或竞买）保证金可抵土地出让金，未中标人或未竞得人交纳的保证金予以退还。

第十八条 按规定通过招标、拍卖取得国有土地使用权的可凭《中标通知书》和《拍卖成交确认书》向有关部门申办基建立项和房地产开发经营许可等有关手续。

第十九条 土地招标、拍卖成交后中标人或竞得人不按规定签订土地出让合同的，应赔偿组织该地块招标、拍卖支出的全部费用，该地块由市土地行政主管部门重新组织出让。

中标人、竞得人未按规定期限付清土地出让金或地价款的，土地行政主管部门可报请同级人民政府批准解除土地出让合同，保证金不予退还，并收回土地使用权，同时可按土地出让金总额的10％收取违约金。

第二十条 中标人或竞得人已按规定期限付清土地出让金，土地行政主管部门未按约定提供出让土地的，中标人或竞得人有权解除合同，由土地行政主管部门双倍返回定金，同时中标人或竞得人可请求相当于土地出让金总额10％的违约赔偿。

第二十一条 土地招标、拍卖活动必须严格执行国家的法律、法规和本规定的有关规定。土地招标、拍卖结果应报上一级土地行政主管部门备案，并接受其监督。对不符合规范的土地招标计 卖活动，经同级人民政府批准后，可以宣布其结果无效，造成的损失由责任人承担赔偿责任。

第二十二条 土地招标、拍卖工作人员在土地招标、拍卖活动中，接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十三条 竞标人、竞买人以弄虚作假欺骗手段非法取得土地使用权的，由土地行政主管部门取消其中标或竞得资格，收回其土地使用权，没收已交付的定金，对有关责任人由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十四条 各所辖市可根据各市的实际情况，参照本规定，制定相应的实施办法。

第二十五条 本规定自公布之日起生效。



常州市人民政府
2001年1月3日

《美国纠纷解决替代机制的新发展及对我国的启示》
武汉大学法学院 霍文丽 430072

纠纷解决替代机制又称非诉讼纠纷解决机制（普遍采用的英文缩写是ADR）起源于美国，是对诉讼之外的一系列纠纷解决程序的统称，主要包括协商、调解和仲裁三种基本类型。现如今世界各国都不同程度的面临着诉讼数量激增、诉讼费用高居不下、诉讼程序一再迟延的困境，ADR的产生对缓解这种紧张状况起到了积极作用。以高诉讼率著称的美国，90%以上的纠纷都是通过非诉讼方式解决，并且已经形成了一整套完善的纠纷解决体系，这对化解社会矛盾，定纷止争起到了不可估量的作用。然而在我国，随着法治建设的深入开展，“法律至上”的观念深入人心，以前冷冷清清的人民法院，如今是门庭若市。人们将诉讼视为最为权威、公正的纠纷解决方式，遇事便对簿“公堂”，满以为这样就是拿起了法律武器捍卫了自己的权益，未免失之偏颇。诉讼的滥用只会导致有限诉讼资源的浪费，使法院不堪重负；另一方面加剧自我本位和对抗心理，弱化宽容与协作的美德，不利于社会秩序的稳定与和谐。人类社会充满了纷繁复杂的利益冲突，各种冲突具有不同的性质和轻重缓急，解决冲突和纠纷的方式应该也必然多样化，单一的诉讼模式根本不能满足现代法治的需要。上世纪90年代至今是美国ADR发展最为迅速、改革步伐最大的时期，1998年10月克林顿总统签署了《ADR法案》，进一步推动了其利用，并授权联邦地区法院制定具体实施细则。他山之石，可以攻玉。下面将主要介绍美国纠纷解决替代机制晚近的几点新发展，希望能对我国的法律工作者有所启发。
一、诉讼与非诉讼纠纷解决机制进一步融合
1925年美国《联邦仲裁法案》通过以前，美国法院一直对纠纷解决替代机制持排斥态度，要么拒绝承认与执行其裁决，要么把合同中的仲裁条款视为可任意撤消的。但在经历了七、八十年代 “诉讼爆炸”、积案如山的巨大压力之后，法院清醒的认识到必须寻找其他纠纷解决方式来分担诉讼的压力，实现纠纷的分流。因此一改对仲裁、调解等非诉讼方式的敌视态度，主动将它们与法院诉讼相结合，增强了法院对案件的宏观调控能力，还创设了“法院附设仲裁”、“调解—诉讼”、“早期的中立评估”、“小型审判”、“和解会议”和“聘请法官”等新颖多样又各具特色的纠纷解决程序。这些程序并非相互孤立，通常都是根据个案在法院的指导下穿插灵活运用。在美国许多地区，法律明确规定当事人在寻求司法救助之前，必须尝试ADR中的一种或多种解决方式，并把它作为提起诉讼的一个必要条件，如明尼苏达州法院规约的规定。
其中“法院附设仲裁”和“调解—诉讼”是被美国各地区法院普遍采用的两种形式。“法院附设仲裁”发展最为成熟，在宾夕法尼亚州，每年通过这种方式处理的案件多达35000件。它不同于传统意义上的仲裁，大多是法院强制进行的，而不是根据当事人的仲裁协议而展开；所作裁决也不是终局性的，如密歇根州联邦地区法院规定，当事人中任何一方可以在裁决作出后的30天内向联邦地区法院起诉。法院在整个过程中积极参与，为其提供仲裁员名单，送达文书。“调解—诉讼”有点类似我国司法实践中的法院调解，最大的不同就是我国的法院调解完全出自当事人自觉自愿，在美国则大多是强制性的，如离婚、劳动纠纷和小额债务纠纷等。需要指明的是，这种强制仅限于参与的强制，而不是指当事人必须接受处理结果，也不意味着剥夺当事人的诉权。诉讼与非诉讼纠纷解决方式的综合运用，使得在美国只有不到5%的起诉案件真正进入审判程序，大大降低了诉讼成本，避免了冲突升级。
二、调解制度飞速发展
上世纪90年代调解在美国获得了飞速发展，数量成爆炸性增长，尤其在涉外案件中，且发展得更加专业化。甚至有人担心它会威胁到仲裁业的生存。调解制度如此火爆当然有其独特的优势。首先，调解以妥协而不是对抗的方式解决纠纷，有利于维护需要长久维系的商业关系和人际关系；其次，调解更快捷，更简易，甚至干脆省去了某些调查取证及文字记录的工序；再次，在法律规范相对滞后的情况下，调解不必局限于法律的条条框框，允许当事人自主选择适用的实体规范，如地方惯例、行业习惯和标准等，作出的结果更加符合商业惯例和道德标准。最后，调解更加私秘，结果的具体细节不被公开，更能保护当事人的隐私和商业秘密。
美国调解的大量使用还有两个重要原因，第一，在设立了“法院强制调解”制度的法院，法官会要求争议双方在进行诉讼之前首先利用调解解决争端，若调解不成，再行起诉。第二，仲裁机构也把调解看成是促进争端解决的工具之一，尝试着把仲裁与调解相结合。最初这是中国涉外仲裁机构处理涉外民商事案件的独特做法，现在已被世界上许多国家所借鉴。美国仲裁协会（AAA）规定的标准仲裁模式中就包括调解—仲裁混合方式（mediation-arbitration hybrids）。AAA甚至用经济手段来刺激当事人使用调解，例如调解收取的费用十分低廉；又如若调解并没有完全解决争端，AAA将会把调解费用直接充入接下来在AAA进行的仲裁费用中，以减少当事人的开销。
三、ADR的服务质量不断提高
法律虽然给ADR制定出了合理的框架，但在实际操作中，仲裁员、居中调停者或第三人的专业经验、道德品质以及驾驭技巧显得尤为重要。美国最权威的非营利性仲裁服务机构美国仲裁协会（AAA），多年来不断尝试对仲裁员评选制度进行改革。过去AAA仲裁员名单中的人员大多是自愿的、非固定的、低回报的。他们有着不同的职业背景和教育背景，这使得仲裁员质量参差不齐。为改变这种状况，AAA大量减少了仲裁员的数量；提高了对法律从业经验的要求；制定了更加严格的职业培训计划。在仲裁员的选择与评估过程中更多的听取了客户的意见。在分配案件时，根据其以往工作的法学领域、学术专长及熟悉的法律地域综合考虑，大大提高了其工作质量。
此外，这十几年来美国营利性的ADR服务机构、ADR咨询中心如雨后春笋，专业性的从业人数大幅增加，与老牌的仲裁、调解机构展开了激烈的竞争。这些公司下大力气对自己的律师、专长及成功案例进行广告宣传。愈加激烈的市场竞争促使每个ADR机构不断完善自我，推陈出新。无形中也提高了ADR行业的整体水平。当然，竞争的最大的受益者还是广大民众。
四、律师和当事人对ADR的态度大为改观
很多时候，律师常常被看成美国大片中的“英雄形象”，用尽全身解数在法庭上与对手唇枪舌战。这种品质也往往被其当事人所赞赏，乐意投入大把的钞票与“敌人”一决高低。所以长久以来，若律师向其顾客推荐使用非诉讼方式温和的解决矛盾，常常会被看成是懦弱无能的表现。这种传统观念使得ADR的普及率大打折扣。如今情况则大不相同，大量的营利性和非营利性的ADR服务机构成立，一大批经过专业训练的拥有丰富ADR经验的律师涌现，使更多的律师或咨询机构敢于并乐于向顾客建议使用ADR。理由很充分，在美国使用ADR不但可以节省近65%的诉讼费用，还可以将耗时几个月甚至几年的诉讼时间缩短至三、四个星期。此外当事人不会再为把案件交给一个完全陌生的代理人而担心，而是能更加积极主动的参与到整个纠纷解决过程中来，发表自己的看法和意见。这也是越来越多的企业和个人放弃打官司转而选择ADR的主要原因。
五、对我国的有益启示
美国纠纷解决替代机制的发展经历了长期实践摸索到逐步完善的曲折过程，长久以来奉行的以法院为中心而否定自力救济的经典法治理念，随着社会的发展发生了重大的变化，表现出一条否定之否定的发展轨迹。曾经极力推行以司法诉讼为社会调整之最高和最佳的美国，在面对“诉讼爆炸”的现实危机之时，最终采取了以多元化的纠纷解决机制替代和补充司法中心地位的应变措施，其影响波及澳大利亚、英国、德国、日本等主要西方国家。我国正处于社会主义建设初期，更加需要一个和谐稳定的内部环境来发展经济，“滥诉”和“好诉”只会增加社会的不稳定因素，浪费有限的社会资源。吸收和借鉴他国的经验教训，可以作到未雨绸缪，以免亡羊补牢之苦。儒家文化崇尚以和为贵、以和为美，以和为善。中国的调解制度古已有之，源远流长。3000多年前的西周奴隶社会已经在官府制度中专设调解官，2000多年前的秦汉时期已建立起“乡官治事”的调解制度，把诉讼外的调解规定在乡、镇一级，此制度一直沿用至今。新中国的人民调解制度相当发达，具有宪法地位，在其鼎盛时期的20世纪80年代，年处理纠纷量是一审民事案件的17倍之多。但近几年由于社会组织结构发生了根本变化，人员的流动性、复杂性不断加剧，基层调解停留在相对萧条的状态，利用率不高。为了摆脱这种状况，2002年9月司法部和最高人民法院专门就人民调解问题召开了全国性会议，最高人民法院对人民调解协议的效力作出了专门的司法解释，司法部制定了规范人民调解工作的规章。这些举措说明了我国政府对非诉讼纠纷解决机制的高度重视。在未来的实践中，我们的司法部门还应勇于借鉴国外先进经验，大胆创造纠纷解决的新形式；对传统的人民调解制度进行改革，使其从粗放性的、规范性较低的简单形态上升到法治层面上来；加强对从业人员的管理培训，更好的为人民服务。
当今世界的时代理念正在发生转变，从冷战走向协作，从对抗走向对话，从单一价值走向多元化，从胜负之争走向双赢结局。小到一个家庭，大到国际社会，人们比以往任何时候都更注重交流与合作、尊重与宽容，这不仅仅是人类文明的进步，也是法治的进步。非诉讼纠纷解决机制恰恰迎合了这种时代理念，其发展前景不可限量。

参考文献：
1，范愉：《非诉讼纠纷解决机制研究》，中国人民大学出版社 2000版
2，Stephen K. Huber and E. Wendy Trachte-Huber，International ADR in the 1990's: the Top Ten Developments，Houston Business& Tax Law Journal，2001
3，Hon.Richard A.Levie,Recent Trends in Alternative Dispute Resolution, ADR Associates,LLC Washington,D.C.