北京市地方税务局


北京市地方税务局关于印发《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》的通知
京地税征〔2003〕685号
各区、县地方税务局、各分局，市局各业务处室：
现将《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》印发给你们，请依照执行。





二ОО三年十二月三十日




北京市个人出租房屋税收征收管理办法

第一条 为适应社会主义市场经济的发展，进一步加强个人出租房屋的税收征管，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和其他有关税收法律、法规和规章的规定，并结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 个人（含外籍个人、华侨、港澳台同胞，下同）在本市范围内出租房屋而发生的应税行为，均适用本办法。
第三条 个人出租房屋并取得收入，依法应分别申报缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税。（以下统称“税费”）。
第四条 对个人出租房屋应征收的各项税费应按规定计算。为便利征收，降低税收成本，也可采取按每一百元应税收入含五元的税额的负担水平统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。
对于个人转租或再转租以及非房产税、城镇土地使用税征收范围的个人出租房屋取得的收入，按实际收入的2.5%计征。
个人所得税按照现行办法进行申报纳税，不得并入综合征收率征收。
第五条 对于纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，各区县地方税务局、地方税务分局应根据当地实际情况，并结合房屋的地区分布、结构类型、质量面积、市场租金价格等不同情况核定其应纳税额。
第六条 各区县地方税务局、地方税务分局根据实际情况可自行征收个人出租房屋的各项税款，也可委托其他单位或部门（以下简称“代征人”）代征代缴。
第七条 各区县局、分局的税务所应认真做好个人出租房屋的税款征收入库的各项工作，并可以为完税方提供代开发票的服务，同时做好税源资料的搜集整理工作。
第八条 受税务机关委托的代征人必须具有健全的管理机构，各项规章制度完善，并且具有代征税费的实际能力。
第九条 代征人可确定为各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局以及街道办事处、乡镇政府或经北京市地方税务局确认的其他单位。
第十条 代征人的代征资格由各区县地方税务局、地方税务分局认定，在双方协商一致后应与代征人签定《委托代征税款协议书》（一式四份）。同时各区县地方税务局、地方税务分局向代征人核发《委托代征证书》。
第十一条 代征人应严格按照税收法律、法规和规章的规定，严格依照《委托代征税款协议书》规定的代征范围、代征内容、权限以及期限进行税款的代征代缴工作，认真履行代征义务，严格遵守北京市地方税务局的《委托代征税款管理的暂行规定》，并指定有关人员为办税人员，由办税人员专门负责具体的代征工作。
第十二条 代征人不得再行委托其他单位代征。
第十三条 如遇国家税收法律、法规和规章的废止或修订，税务机关应及时通知代征人，并修改或终止《委托代征税款协议书》，换发或取消《委托代征证书》。
第十四条 税务机关对税款代征工作有权进行检查、监督、指导，并负责对代征人的办税人员进行相应的业务辅导和培训，及时向代征人提供代征税款所需的各种税收票证。
第十五条 税务机关可根据实际需要，向代征人提供发票。
第十六条 代征人应接受税务机关的指导和检查，定期向税务机关通报有关情况，提供资料信息等。
第十七条 代征人应按照有关规定向税务机关领购发票和税收票证，并严格执行《中华人民共和国发票管理办法》和《北京市地方税务局税收票证管理办法》以及其他有关税收法律、法规和规章的规定，做好发票和税收票证的各项管理工作。
第十八条 代征人应在代征税款时向纳税人开具税务机关规定的完税凭证，税款专户存储，严禁挪用税款，并在次月10日内使用《中华人民共和国税收缴款书》填报房产税科目（个人出租房屋子目）向银行汇总解缴税款。
第十九条 代征人应于次月10日内将上月的税票、发票使用情况和征收税款的情况报送税务机关。
第二十条 税务机关应按规定依据实际入库的代征税款的5%的比例向代征人返还手续费。
第二十一条 代征人不得从代征税款中坐扣手续费。
第二十二条 纳税人有违反本办法规定的税收违法行为的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关税收法律、法规及规章的规定予以处罚。
第二十三条 本办法第八条规定的代征人以外的单位和个人不得进行税款征收活动。未经税务机关依法委托征收税款的，责令其退还并依法给予行政处分或行政处罚；致使他人合法权益受到损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 代征人在代征税款的过程中，纳税人拒绝代征税款的，代征人应在24小时内报告主管税务机关，由主管税务机关依法进行处理，代征人不得对纳税人进行处罚。
第二十五条 纳税人与代征人在代征税款时发生争议，可以向委托代征税款的税务机关的上一级税务机关申请行政复议。
第二十六条 代征人有下列情形之一者，税务机关可以单方面终止《委托代征税款协议书》，取消其代征资格和《委托代征证书》：
（一）未按照《委托代征协议书》规定办理代征业务的；
（二）代征人玩忽职守，不征、少征税款的；
（三）代征人故意刁难纳税人或者滥用职权多征税款的；
（四）代征人再行委托其他单位和个人代征税款的。
第二十七条 本办法由北京市地方税务局负责解释。
第二十八条 本办法从2004年1月1日起执行，以前有关规定与本办法不符的，以本办法为准。



出口退税贷款存在的问题及其解决建议

张在祯
　

　　〔特别说明〕此文曾发表于2004年第4期《新金融》杂志

　　摘要：针对法院冻结作为商业银行还款“保证”的出口退税款项的案件越来越多，已影响到出口退税贷款业务正常开展的情况。本文认为：此类贷款不是信用贷款是担保贷款；担保方式不是保证贷款是质押担保；质押方式不是账户质押，也不是应收款项质押，属于动产质押中的金钱质押；法院对作为质物的退税款项依法可予冻结，但贷款人享有优先受偿权；鉴于此类贷款的政策性色彩，建议法院采取灵活适当的方式冻结出口退税款项；商业银行在营销时也应注重此类贷款的风险防范。

　　关键词：退税贷款；担保方式；司法保全；问题建议

　　一、问题的提出

　　在解答分支行信贷人员提出的法律咨询过程中，发现近期法院冻结已作为商业银行还款“保证”的出口退税款项的案件越来越多，已经影响到商业银行出口退税贷款业务的正常开展。此类贷款究竟是信用贷款还是担保贷款？若是担保贷款又属何种担保方式？法院可否冻结扣划出口退税款项？即使法院可以冻结出口退税款项，能否采取更加灵活适当的方式？商业银行又如何防范此类贷款风险？本文拟对这些问题谈一些粗浅的看法。

　　二、退税贷款不是信用贷款

　　弄清退税贷款的种类很重要，因为直到现在还有相当部分学者主张此类贷款属于信用贷款①，而一旦将此类贷款确定为信用贷款，那么法院不但可以冻结而且也可扣划出口退税企业（借款人）的出口退税款项。
　　2001年8月24，中国人民银行、对外贸易经济合作部、国家税务总局联合发出《关于办理出口退税账户托管贷款业务的通知》（以下简称《通知》）规定，出口退税账户托管贷款业务（以下简称“退税贷款”），是指商业银行为解决出口企业出口退税款未能及时到帐而出现短期资金困难，在对企业出口退税账户进行托管的前提下，向出口企业提供的以出口退税应收款作为还款保证的短期流动资金贷款。《通知》同时规定“各级税务部门要在不得提供任何形式担保的前提下，认真配合商业银行做好该项贷款工作。”有不少人以该规定为依据，认定退税贷款的种类属于信用贷款。笔者认为显然不妥，因为税务部门是否提供担保，并不直接决定此类贷款的性质，况且税务部门依法也不能提供担保。
　　《贷款通则》规定，信用贷款系指以借款人的信誉发放的贷款。而退税贷款，是指商业银行在对企业出口退税账户进行托管的前提下，向出口企业提供的以到期应收的出口退税款作为还款保证的短期流动资金贷款。因此，商业银行向借款人发放退税贷款，肯定不是仅仅依据所谓借款人的信誉，而是依据借款人“预期可获得出口退税款项”作为“保证”这一前提条件。另外，《通知》还规定“必要时商业银行可根据贷款风险程度要求出口企业提供其他担保”。这“其他”二字足以表明，《通知》的制定者也肯定认为退税贷款的确是一种“担保”贷款。

　　三、退税贷款的担保方式问题

　　（一）退税贷款不是保证担保贷款。可否依据《通知》规定的“退税贷款”定义中“以出口退税应收款作为还款保证”曾出现“保证”二字，就机械地将此类贷款认定为“保证担保贷款”呢？笔者认为非常不妥，因为按照我国法律的规定，“保证”是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。这里的“保证人”必须是债权人和债务人之外的第三人。可以说，第三人可以为出口企业即借款人向贷款银行提供出口退税贷款保证担保，但却不能依据《通知》的“退税贷款”定义中有“以出口退税应收款作为还款保证”，就说此类贷款的担保方式就是保证担保。

　　2001年8月21日，上海市对外经济贸易委员会、上海市国家税务局、中国建设银行上海分行联合印发的《上海市出口退税质押贷款试行办法》（以下简称《办法》）将退税贷款直接定义为“出口退税质押贷款”，指本市出口企业以其应收未收出口退税作为质押，银行根据经市外经贸委《未退出口税额申报证明》和上海市国家税务局的《出口退税情况证明》，进行审定发放的短期流动资金贷款，并规定退税款到帐时，贷款行可直接扣款用以归还对应的专项贷款本息，在结清专项贷款之前，退税款不得挪作他用，若有多余部分，由企业自行支配。在此类贷款的种类划分上，《办法》点明了退税贷款属于质押贷款，应当说《办法》比《通知》有所进步，但是在说明属于何种具体质押方式上，还需要进一步研究。

　　（二）退税贷款不是账户质押贷款。仅凭退税贷款的全称“出口退税账户托管贷款”就很容易使人将此类贷款的担保方式确定为“账户质押”。②的确，全国各地许多商业银行也将此类贷款称作“出口退税专用账户质押贷款”。而账户质押，一般是指开户人以存款账户为自己或其他债务人向债权人提供的质押担保，通常的做法是借款人以开在贷款行的账户向贷款人质押，在到期不能清偿贷款时，贷款行可以直接在质押账户中划收存款以清偿贷款。尽管实践中已经存在所谓“账户质押”情况，但是我国法律并未予以确认，账户质押的实质是用账户内的存款质押，其担保功能能否奏效，最终要看账户内是否有款项，因为存款账户是不能变现的，正如有钱包不等于有钱一样。因此，退税贷款不属于账户质押贷款。

　　（三）退税贷款不是应收款项质押贷款。在确定退税贷款的质押担保方式时，我们还容易想到此类贷款是不是应收款项质押？根据我国现行的企业会计制度，应收款项是指企业在日常生产经营过程中发生的各项债权，包括应收票据、应收账款和其他应收款。其中，应收票据是指企业因销售商品、产品、提供劳务等收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票；应收账款是指企业因销售商品、产品、提供劳务等，应向购货单位或接受劳务单位收取的款项；其他应收款是指企业发生的非购销活动的应收债权，如企业发生的各种赔款、存出保证金、备用金以及应向职工收取的各种垫付款项等。可见，出口退税款项不是应收款项。另外，一般应收款项到期收回具有不确定性，而只要出口业务正常，出口退税款项具有预期可获得的确定性。因此，出口退税贷款既不属于应收票据质押贷款，也不属于应收账款或其他应收款质押贷款。

　　（四）退税贷款应属金钱质押担保贷款。有人以我国《担保法》对此类贷款担保方式未有明确规定为由，认为此类贷款存在较大法律风险，笔者不以为然。其实，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第85条已明确规定，债务人将其金钱以特户特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。这是司法解释对《担保法》动产质押方式的重大补充规定即“金钱质押”。对比《通知》“要确保贷款企业出口退税专用账户的唯一性，保证退税款退入该专户，不得转移；在出口退税账户托管贷款全部偿还之前，未经贷款行同意，不得为出口企业办理出口退税专用账户转移手续”等有关规定，足以看出退税贷款的担保方式很符合“金钱质押” 的特征。具体而言：（1）出口退税款作为借款人预期可获得的资金，毫无疑问就是“金钱”；（2）退税账户就是将金钱“特定化”的“特户”；（3）贷款行对退税账户“托管”，且在退税贷款全部偿还之前，未经贷款行同意，不得为出口企业办理退税专用账户转移手续，其法律效力就是“移交债权人占有”；（4）《通知》规定的“贷款比例原则上最高不得超过企业应得退税款的70%”，相当于“质押率”之规定。至此，我们不难得出“出口退税账户托管贷款属于金钱质押担保贷款”的结论。正如最高人民法院副院长李国光所断言“出口退税虽然是一种未来的可预期利益，但是出口退税的金额基本上是确定的，其作为银行债权的质押，应当是一种比较可靠的担保方式。”③

　　四、对出口退税款项的保全措施问题

　　（一）退税款作为质物依法可被司法保全。 根据最高人民法院的有关规定，人民法院在诉前保全、诉讼保全、执行程序、破产案件等司法程序中，对其他人享有质权的财产，可以采取查封、冻结、扣押等司法保全措施。但是，财产拍卖、变卖后所得价款，应当在质权人优先受偿后，其余额部分用于清偿司法保全措施申请人的债权。因此，法院依法有权对出口退税款项采取司法保全措施,但是不能损害质权人的优先受偿权。

　　（二）实践中法院冻结账户的情况。由于退税款被约定为借款人的还款来源，一旦退税款进入出口退税托管账户，贷款银行就有权直接划收还贷。按照有关规定，法院对尚未到期的财产收益可以采取诉讼保全措施。因此，当其他债权人因与退税企业即借款人发生经济纠纷，向法院提出对退税款项采取财产保全申请时，法院很难直接查封到退税款项而往往以《协助冻结存款通知书》的形式要求办理出口退税账户托管贷款的贷款银行对借款人在贷款行开立的出口退税托管账户的存款暂停支付个月。可见，法院只是也只能冻结退税账户。

　　（三）法院不应否决质押担保效力。在承认贷款银行对于退税款项具有优先受偿权的前提条件下，法院冻结退税账户也并不可怕。最可怕的是法院以此类贷款为信用贷款为由否定出口退税账户托管贷款属于质押贷款的效力，当退税款项进入退税账户时直接扣划退税款项。对此情况，应当按照最高人民法院副院长李国光所言“为了鼓励企业进行出口贸易，降低商业银行经营风险，开辟新的融资渠道，在原则上不宜轻易否定出口退税质押方式的效力。” ④

　　（四）法院应当采取灵活保全措施。从更高层次上讲，《通知》关于“出口退税专用帐户的退税款是出口企业偿还贷款的保证”的规定，还可以理解为“出口退税专用帐户的退税款”就是“第一还款来源”，这样的规定比任何形式的担保还具有担保作用，以致于实践中当我们将该贷款认定为质押担保时，也无法设定“借款人不能归还贷款时，贷款人可以以该出口退税款优先受偿”的格式条款，因为只要有退税款进入托管账户，即刻就被认为是归还了贷款本息，根本就没有必要担心贷款银行的优先受偿问题。而实践中大量出现的出口退税托管账户冻结案件，极易使银行信贷人员陷入惊恐状态。不必说信用贷款的误解，也不必谈质押无效的危害，仅仅是因账户被冻结退税款暂不能还贷所带来的退税贷款逾期，就使银行对退税贷款的营销望而却步。

　　虽然《通知》已明确指出“出口退税帐户托管贷款是商业性贷款，由商业银行自主审查、自主决定。”但是在目前的经济背景下，该贷款实质上是为了支持出口企业扩大出口，解决出口企业短期流动资金困难，而推出的一项政策性很强的新型贷款业务。建议最高法院尽快作出保护性司法解释，地方法院应当采取保护性司法措施，如最高法院可以明文解释出口退税账户托管贷款为出口退税款质押担保贷款，鉴于此类贷款的特殊性，法院对退税款采取保全措施后，应当许可贷款银行据实划收退税款以归还退税贷款。

　　五、银行防范出口退税贷款风险的措施

　　（一）进一步提高思想认识，警惕出口退税贷款风险。据报纸报道，目前出口退税账户托管贷款坏帐，已经成为长江三角洲商业银行普遍担心的问题。⑤与外地相比，上海的信用环境和执法环境虽然好一些，但也不容乐观，我们应当清醒地认识到出口退税账户托管贷款并不是没有风险的贷款。如退税进度缓慢造成贷款预期；借款人因债务纠纷涉入其他诉讼而导致其退税款被法院冻结；出口货物办理退税后发生退货或者退关的，纳税人应当依法补交已退的税款；以假报出口或者其他欺骗手段，骗取国家出口退税款数额较大的，构成骗取出口退税罪，税务机关追缴所骗取的出口退税款等因素，都可能给贷款银行带来信贷风险。

　　（二）坚决主张质押担保贷款，依法抗辩法院扣划税款。虽然没有法律或行政法规明文规定出口退税账户托管贷款是质押贷款，但是我们银行决不能将其认定为信用贷款，商业银行普遍将此类贷款明确为质押担保贷款。遇到出口退税托管账户被法院冻结时，除了对法官进行耐心解释外，我们应当根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第85条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”之规定，坚持主张质权，而且已经设定质押的财产，被采取冻结等财产保全或者执行措施的，不影响质权的效力。