是不定期租赁还是定期租赁？

左志平


案情简介：
A公司是集体性质的公司，在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份，A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组，A公司的经理、副经理等四人，供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商，约定年租金为42.8万元，租期为8年，双方在产权交易所草拟了一份租赁协议，但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。 2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便，双方签订了一份租赁协议，该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用，正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间，B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务，A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系，同月18日B公司复函，不同意终止双方租赁关系。为此，双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明：“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议（是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议）暂仅供工商、公安等部门注册登记用，正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成，纠纷成讼。
在处理该案时，存在两种观点：第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系；B公司搬出租赁房屋，将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下：A、B公司虽然未签订正式的书面合同，但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定，A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司向A公司交纳租金，双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同， 双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质，在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后，双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定，双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后，B公司应当腾让出房屋，将该租赁物交给A公司。
第二种观点：驳回原告诉讼请求。
理由如下：A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经达成租赁合意，并实际履行合意的主要内容，即A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据效力优先的原则，合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致，租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此，A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力，一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据，将严重损害B公司的利益，应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经履行主要义务，并实际履行了3年，A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁，但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为，A公司解除租赁关系没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

宣城市宣州区人民法院 左志平


国家税务局


私营企业财务管理暂行办法

1988年11月21日，国家税务局

第一章 总 则
第一条 为加强私营企业的财务监督管理，根据《中华人民共和国私营企业暂行条例》和《中华人民共和国私营企业所得税暂行条例施行细则》制定本办法。
第二条 城乡私营企业的财务工作都依本办法办理。
第三条 私营企业的资产属于私人所有，受国家法律保护，除依法向国家缴纳税金和除法律、法规所规定缴纳的费用外，任何部门、单位和个人都不得对其摊派或抽调，对侵害其合法经济权益的行为，企业有权按国务院发布的《禁止向企业摊派暂行条例》的规定予以拒绝、抵制及向审计机关或其他有关部门控告、检举、揭发。
第四条 财务管理是企业经营管理机制的重要组成部分，私营企业必须依照国家的法律、法规、政策，对企业的经济业务活动实行会计核算和财务管理。企业应对国家认真履行纳税义务，及时足额缴纳税金；合理支付劳动报酬，按时兑现职工工资；依法分配税后利润。坚持正当经营合法收益，抵制违法经营非法谋利，不得偷税、漏税、贪污、行贿、帐外私分等。
第五条 私营企业必须设立与本企业业务需要相适应的财务机构，配备财会人员，健全财会制度，设立帐簿，保存会计凭证，编制会计报表，认真做好财会工作。
私营企业录用的财会人员，必须报税务机关备案。财会人员必须克尽职守，认真执行税收、财会法规。对不适合担任财会工作的人员，税务机关有权责令企业更换。
第六条 私营企业的财会工作，受税务机关管理与监督。

第二章 固定资金管理
第七条 私营企业的固定资金，是由个人投资、集资入股和按规定提取的更新改造基金、生产发展基金等形成。企业对从外部取得的专项设备贷款，应实行专款专用，以保证生产经营不断发展的需要。
第八条 企业固定资产是固定资金的实物形态，包括生产和经营用的房屋、建筑物，动力，传导、运输设备，机器机械、工具、器具、仪器、管理用具及其它劳动资料等。
各种劳动资料，同时具备下列条件的为固定资产：（一）使用年限在一年以上；（二）单位价值在200元或500元或800元以上。不同时具备这两个条件的为低值易耗品。固定资产单位价值的具体标准，由地、市税务机关确定。
对单位价值低于规定标准的主要劳动资料或高于规定标准的易损劳动资料，应否按固定资产管理，由地、市税务机关依实际情况确定。
第九条 企业应按照下列规定，确定固定资产价值：
一、入股固定资产的入帐价值，由投资各方依新旧程度协商估价；
二、自建、自制的固定资产，按实际耗用的材料、工资、费用确定的价值记帐；
三、建设单位交来完工的固定资产，应根据建设单位交付使用财产的清册中确定的价值记帐。对已经动用而建设单位尚未办理移手续的固定资产，可暂时估价入帐，待移交手续完成后，再行调整；
四、购入的设备，以买价加包装费、运杂费、安装费的价值记帐；
五、购入房屋、建筑物，按实际购入价格记帐；
六、在原有基础上改建、扩建的固定资产，按原固定资产价值减去改、扩建过程中的变价收入，加上改、扩建增加的价值记帐；
七、租入固定资产改良工程，符合固定资产标准的，按实际发生的工程支出记帐；
八、盘盈固定资产的原值，按重置完全价值记帐；
九、凡已入帐的固定资产，其原值非属下列情形不得随意变动；
（一）根据有关规定应重新估价的；
（二）增加补充设备或改良装置；
（三）将固定资产一部分拆除；
（四）发现原记帐价值有错误。
第十条 确定固定资产的入帐价值及变动固定资产原值，须报经税务机关审批后进行财务处理。
第十一条 固定资产折旧，按下列规定提取：
一、提取折旧的范围：
（一）房屋和建筑物；
（二）生产经营中在用的固定资产；
（三）季节性停用、修理停用和生产中交替使用的设备；
（四）租给外单位（个人）使用的固定资产。
二、提取折旧的依据和方法：
（一）计提折旧的依据为固定资产原值。企业应按月初在用固定资产帐面原值计提当月折旧，列入当月成本。当月减少的固定资产，当月照提折旧；当月增加的固定资产，当月不提折旧；停用一个月以上的固定资产，除开始停用的当月外，不提折旧；改、扩建中的房屋、建筑物，按月照提折旧；因主观过失造成固定资产提前报废，其未提足折旧的部分，不予补提；因技术更新或耗能高而提前报废的固定资产，采用单项折旧或分类折旧的企业，可一次性提足折旧，采用综合折旧的企业，不予补提。
（二）计提折旧可采取单项折旧或分类折旧方法。个别企业采用上述两种方法有困难的，经税务机关批准，也可采用综合折旧方法，在一个年度内，一个企业只能采用一种折旧方法，不可同时兼用多种方法。具体适用方法由地、市税务机关按实际情况确定。
（三）各类固定资产的净残值比例，在原价值3％至5％的范围内，由地、市税务机关确定。
（四）固定资产折旧年限，应参照《国营企业固定资产折旧试行条例》规定的年限，结合私营企业实际情况，由省、自治区、直辖市税务机关具体确定。
企业添置使用过的固定资产，按重估年限计提。
第十二条 借入、租入的固定资产及土地，不计提折旧。
第十三条 企业的固定资产，应建立相应的帐簿或卡片，分别按生产经营用和非生产经营用、租出，以及未用、不需用的固定资产等类别进行登记，全面、及时、准确地记录增减变化和利用情况。企业必须加强固定资产的日常管理，实行保管、使用、维护保养责任制，提高固定资产完好率和设备利用率，充分发挥使用效能。
第十四条 企业到年终应对固定资产进行彻底清点，并在年度决算期内，对盘盈、盘亏、报废的固定资产损溢查明原因，认真处理。盘盈的固定资产，应在查明原因后，对其挤入成本的部分，随时冲减当期成本；盘亏和损失的固定资产，在明确责任的同时，对取得的保险赔偿金或责任人赔款，列作专用基金管理，全额冲减固定资金，差额冲减专用基金；报废的固定资产，应凭有关鉴定、检测或可资依据的资料，报经税务机关审批后处理。

第三章 流动资金管理
第十五条 私营企业的流动资金，包括个人投入、集资入股、税后积累补充和金融部门的贷款及其它借款等。
第十六条 企业的流动资金，应在确保生产经营需要的前提下，合理使用。要建立健全物资采购、收、发、领、退、保管责任制度，往来结算责任制度，现金管理责任制度和会计核算制度。要按规定设置帐簿，真实、准确、及时、完整地记录和反映流动资金的占用、流向和变化。
第十七条 储备资金的管理。
一、企业必须按生产需要、经营范围，有计划地组织材料或商品（以下简称物资）采购。
二、入库物资，须指定人员保管，及时登记入帐。做到采购适当，入库认真验收，出库依凭据准确点付，退库要有手续，库存按月盘点，记帐必须有合法依据。达到帐物相符、帐帐相符，确保物资财产安全完整。
三、入库物资一律以买价加运杂费和途中合理损耗计价。
四、发出物资的成本，按月末一次加权平均法计算单价和总价。
五、外委加工物资的成本，为发出物资实际耗用的成本，加上加工费、往返运杂费和受托方代扣的税金。
第十八条 生产资金和产成品资金的管理。
一、一切从事产品生产和工艺加工的工业企业，都必须根据生产需要，耗料标准或定额，依规定手续领用各种材料，并在生产过程中实行领用、消耗、保管、退库责任制。要认真做好工时、产品产量记录，按产品对象进行统计，为核算产成品成本提供数据；月终对在产品应进行清点，按成本对象确定完工程度，为计算在产品成本提供数据。
二、对产成品要指定人员保管，建立相应的入库、出库、保管制度。做到手续完备，及时入帐。产成品入库时，按生产实际成本计价入帐；出库时按月末一次加权平均法计算单价和总价，不准估算。月终要进行认真盘点，防止差错，做到帐实相符。
第十九条 对各种物资盘盈、盘亏的处理。盘盈的应及时调整有关帐户，并相应冲减成本；盘亏的，除合理损耗部分列入成本外，损失部分应查明原因，分清责任，该由企业承担的须报经税务机关审批后处理。
第二十条 结算资金的管理。企业必须严格遵守结算纪律，执行结算制度。对应付税金及法定费用，必须按期足额缴齐，不得拖欠；应收、应付款项，要认真及时办理结算、催收或支付。对确实无法收回的坏帐和无法付出的款项（不包括各种押金），一律在企业自有资金项下处理。对逾期的包装物等各种押金应列作营业外收入。
第二十一条 货币资金的管理。企业对货币资金的收、付，应认真执行结算制度、信贷制度和现金管理制度。企业必须在当地银行或者其他金融机构按照国家有关规定开立帐户，所发生的收、支事项，要有合法凭证，及时入帐。库存现金发生差错时，应查明原因，分清责任，区别情况，加以处理。对现金的损失和溢余，均在企业的自有资金项下处理。
第二十二条 企业在生产经营活动中发生的所有收、支事项，都必须开具或收取合法凭证，及时如数登记入帐。严禁凭白条付款；严禁开白条、不开发票或少开发票；严禁隐瞒收入、虚构成本、假报开支、编造假帐、抽逃资金、偷税漏税。

第四章 工 资 管 理
第二十三第 工资是企业成本的构成要素。是按合同或协议规定，向投资经营者、生产人员、经营管理人员所付给的劳动报酬。
第二十四第 企业的工资形式及计入成本、费用的工资标准。根据私营企业属自主雇工并由双方签订劳动合同报劳动部门备案的特点，其工资形式可以自行选定。工资的列支标准，职工工资（包括各种奖金、津贴、补贴、加班费）可参照当地同行业、同工种国营（集体）企业职工的平均工资水平确定，但最多不得高于两倍；私营企业厂长（经理或董事长）的工资，可以在本企业职工平均工资十倍以内确定。在此范围内，按实际支出数列入成本或有关支出项目。其超过部分，不得在税前列支。对不同行业、不同工种的工资列支标准，由省、自治区、直辖市税务机关确定。
对雇用的临时工、业余科技人员的劳动报酬，由当地税务机关审核按上述原则确定。
第二十五条 企业应建立必要的考勤、工时、产品产量等记录制度，有条件的也应实行劳动生产定额制度，据以考核、计算和支付工资，为核算成本提供确切数据。

第五章 成本及费用管理
第二十六条 企业应加强成本及费用管理，建立健全必要的经济核算制度，节约各项支出，认真执行成本开支范围，严禁乱挤、滥摊成本。
第二十七条 成本开支范围按下列规定执行
一、工业企业列入成本的费用为：
（一）生产经营过程中实际消耗的各种原材料、辅助材料、燃料、动力、备品配件、外购半成品、包装物、低值易耗品和运输、装卸、整理费；
（二）固定资产的折旧费、租赁费、修理费；
（三）在规定标准范围内应列入成本的生产和管理人员工资；
（四）在列入成本的工资（不包括副食品价格补贴）11％范围内实际支付的职工医药费、困难补助费、福利费；
（五）按列入成本的工资（不包括副食品价格补贴）2％提取的工会经费（建立了工会的企业）；
（六）在列入成本的工资1．5％以内按实列支的职工教育经费；
（七）按规定允许列支的各种税金；
（八）财产保险、运输保险、特殊工种人身保险费；
（九）应列成本的排污费；
（十）产成品的包修、包换、包退费用和废品修复费以及经税务机关批准的产成品报废损失（按实际成本扣除残值或过失人赔款后的净额计列）；
（十一）银行（信用社）流动资金贷款利息，及经过公证部门公证的私人借款并按银行一年期存款利率列支的利息；
（十二）销售产品发生的运输费、包装费、广告费；
（十三）办公费和按国家规定标准支出的差旅费、劳动保护用品费、防暑降温费、冬季采暖费以及消防费、检验（测）费、仓储费、商标注册费、展览费、契约或合同公（监）证费、法律顾问费、咨询费、专有技术使用费；
（十四）国务院及国家税务局准许列入成本的其他费用。
上列费用中的低值易耗品、冬季采暖费、专有技术使用费、劳保用品费、固定资产修理费及其他数额较大的费用，应按实际受益期在一年内分期摊入成本，数额特大的摊销期最长不得超过两年。
二、商业企业的下列费用开支，列入商品流通费：
（一）购进、储存、销售商品和物资过程中发生的运杂费、广告费，保管、养护、检验、整理、转库的费用，包装、改装或组装商品的费用和合理损耗以及税务机关批准的超定额损耗的损失；
（二）固定资产的折旧费、租赁费、修理费和家俱用具摊销费；
（三）委托代购、代销、代储、代运、代办的手续费；
（四）本条第一款所列的其他有关费用。
三、交通运输、建筑安装、饮食服务及其他行业的成本开支范围，参照工业、商业的有关规定办理。
四、企业的生产或营业用房与生活用房划分不清的，其租金、水电费应确定比例合理分摊。
第二十八条 企业的下列费用不得列入成本：
一、应在各种专用基金列支的费用；
二、超出规定范围和标准的支出；
三、缴纳的所得税、建筑税、筵席税和能源交通重点建设基金，投资者或投资经营者及其他人员缴纳的个人收入调节税，企业购置的国库券、债券和股票；
四、超过核定工资标准的部分（包括奖金、津贴、补贴、加班费）、流动资金贷款罚息、赔偿金、违约金、赞助金、滞纳金、罚款等；
五、应在营业外项下列支的诉讼费、企业搬迁费和经税务机关批准的新产品试制失败损失、治理“三废”支出、流动资产非常损失等；
六、以前年度亏损；
七、与生产经营无关的其他费用和摊派支出；
八、税务机关规定的不准列入成本的其他费用。
第二十九条 企业必须按月核算成本。成本核算方法，一般可采用综合核算法，有条件的工业企业可按产品或主要产品核算；运输企业可按营运项目或营运额（吨公里）核算；建筑安装企业可以按工程项目进度核算；商业、饮食、服务业可按经营项目核算，等等。
企业在进行成本核算时，必须划清各种费用和成本的界限，本期成本与下期成本的界限，生产或经营成本与基建成本的界限等等，并按规定的成本项目核算成本。各行业成本项目的设置，由地、市税务机关规定。
第三十条 企业对成本核算的原始记录、凭证、帐册、费用汇集和分配表及统计资料等，必须真实、准确、完整地登记、编制，并按规定期限妥加保管，不得毁损。

第六章 营业收入及盈利管理
第三十一条 私营企业的营业收入，是指工、商业企业的销售、加工、服务收入，交通运输企业的营运收入，建筑安装企业的工程及劳务收入，饮食服务及其他行业的销售、服务业务收入。
企业必须严格遵守国家价格政策，认真履行合同或协议，切实恪守结算纪律。对发生的营业收入，收回贷款后必须及时登记入帐。严禁以任何方式抵扣或坐支销售（营业）收入。
第三十二条 营业收入的确定。企业必须本着权责发生制原则，对有下列情形之一的，即视为营业收入的发生与形成：
一、发票开出；
二、产（商）品及各种贷物的付出；
三、交通运输业为承运事项的结束或取得营运收入；
四、建筑安装企业为承建工程的结（决）算或收到工程及劳务款（不包括预收工程备料款）；
五、饮食、服务、修理修配业，为销售或服务业务结束或收取的销售、服务收入；
六、自产的产品，不论是用于企业的基本建设、专项工程或生活福利设施等非生产项目的，也不论是商品产品还是非商品产品，均视同对外销售，应列记营业收入。
第三十三条 企业营业收入的计算期为月度。企业必须按月计算主业和附营业务的成本、税金和经营利润。销售成本应按实际成本结转，销售费用应按规定计算列支，应纳税金要按税法规定计算、申报、缴纳。
第三十四条 企业的营业外收入，是指不属于业务经营的各种收入，包括逾期包装物押金、技术转让收入、财产租赁收入，收取的各种赔偿金、违约金等收入。
第三十五条 企业的营业外支出，一般包括企业搬迁费、诉讼费、新产品试制失败损失、流动资产非常损失、治理“三废”支出等。
第三十六条 企业的盈利，是其生产经营的经济成果。营业收入减除营业成本和税金后的余额是营业利润。营业利润加营业外收入减营业外支出为利润总额。
第三十七条 企业利润在缴纳所得税前应分配的项目：
一、技术转让费；
二、按税法规定允许弥补的以前年度亏损；
三、按国务院及国家税务局和省、自治区、直辖市人民政府规定的有关项目。
第三十八条 企业应正确计算应纳税所得额，据以按税法规定计算缴纳私营企业所得税。
企业的应纳税所得额为利润总额扣除本办法允许扣除项目的税前分配的各项数额，为计税所得额。
第三十九条 企业的税后利润，应在确保生产发展前提下，按国家规定进行合理分配。
一、利润分配的基数，以企业缴纳所得税、能源交通重点建设基金后的利润，为利润分配基数。
二、企业在分配税后利润时，用于发展生产的部分，不得少于50％。因特殊原因需要降低分配比例时，须报经税务机关批准。

第七章 专用基金管理
第四十条 企业的专用基金，是由企业内部形成及按税法规定的减免税金，且有专门用途的资金。主要有更新改造基金、生产发展基金等。
一、更新改造基金，是按规定提取的固定资产折旧，因灾害取得的固定资产保险赔偿金和责任人赔款以及私营煤矿按规定提取的井下维简费等。
更新改造基金的使用范围包括：机器设备的更新，房屋建筑物的重建、改扩建，对原有固定资产进行技术改造，试制新产品的措施，综合利用和治理“三废”措施，劳动安全保护措施和零星固定资产购置等。
二、生产发展基金，是来源于税后利润分配，经税务机关批准减免的所得税和特定的减免税。国家特定减免税金应作为国家扶持基金专项核算。
生产发展基金的使用范围包括：补充企业流动资金，向外部联营单位投资，为发展生产进行基建和购置固定资产的支出，开发新产品及挖潜、革新改造项目支出，归还贷款，超过规定期限的弥补本企业亏损，流动资金贷款罚息以及赔偿金、违约金、滞纳金和罚款支出等。
第四十一条 企业对专用基金应加强管理，要本着先提后用的原则，按规定合理使用。

第八章 歇业清理及撤出转让财产的管理
第四十二条 私营企业歇业时，一般以一个月为清理期；如果一个月清理不完时，须报经税务机关批准后方可适当延长，但最多不得超过三个月。在规定期限内，必须付清雇佣人员的劳动报酬；缴清应纳税金（包括特定的减免税金而未按规定使用和未用的部分）；归还银行贷款；支付法定费用；收回应收款项；偿还应付债务。
第四十三条 私营企业投资者，按规定撤出股金或生产发展基金时，按下列规定办理：
一、对投资者取得的货币收入和材料、商品等物资，在企业支付时必须开具“撤股清单”，详细登记撤出的货币量和物资名称、数量、单价、总价，由企业和撤股人共同签章并经公证机关公证，各执一份存查，并报送税务机关备查。
二、对投资者取得的固定资产，应填制“撤出固定资产清单”详细登记固定资产的名称、牌名、号码、规格、数量、单价、总价，由企业和撤股人共同签章并经公证机关公证，据以存查，并报税务机关备查。
第四十四条 私营企业投资者，将企业资产或股金转让时，应凭工商行政管理部门的批准手续和转让有关各方签订的合同或协议，按时办理变更资产或股金所有权和有关的税务事项。
对转让时投资者取得的货币收入和各种物资及固定资产，应按本办法第四十三条有关规定办理。

第九章 财务监督及处罚
第四十五条 私营企业每年必须进行一至两次财务、纳税自查，发现问题，及时纠正，并报税务机关备查。
企业要随时接受税务机关的检查与监督。在税务机关进行检查时，必须如实报告和筛供有关资料，不得拒绝和隐瞒。
第十六条 企业必须按税法规定，按期向税务机关报送会计报表，办理有关税务事项，如实报告财务状况和纳税情况。
第四十七条 企业违反本办法规定的行为，由税务机关视其情节轻重，依法给予警告、通报批评、罚款等处罚，情节严重，构成犯罪的，由税务机关提请司法机关追究其刑事责任。

第十章 附 则
第四十八条 各省、自治区、直辖市税务机关，可按本办法的规定制定具体管理办法，同时报国家税务局备案。
第四十九条 本办法的解释权属于国家税务局。
第五十条 本办法自1988年1月1日起实行。各地、各部门实行的有关规定，与本办法有抵触的，一律以本办法为准。